Процесс изъятия из ЕНПФ части пенсионных накоплений протекает относительно спокойно. Какого-то особого ажиотажа, резкого скачка цен на жилье и массовых спекуляций, которые ранее прогнозировались отдельными экспертами, не наблюдается. Впрочем, возможно, это лишь пока. Учитывая гиперчувствительность отечественного рынка недвижимости к любым экономическим и политическим изменениям, происходящим как в стране, так и в мире, он может преподнести еще немало сюрпризов, причем уже в нынешнем году. О там, насколько это вероятно, мы беседуем с руководителем информационно-аналитического центра «ТелеТрейд» Сергеем Лысаковым.

- Сергей, что изменилось на рынке недвижимости в новом году, после того, как часть вкладчиков ЕНПФ получила возможность использовать пенсионные деньги в том числе на улучшение жилищных условий?

- В целом ситуация на рынке недвижимости Казахстана довольно стабильная. В январе средние цены предложений выросли на 2,3%. Но в крупных городах эти темпы уже замедлились. Какого-либо драматического роста спроса на приобретение жилья в связи с появлением у граждан возможности досрочного изъятия пенсионных накоплений лично я не наблюдаю.

Правда, в некоторых городах, таких, как Петропавловск, Павлодар, Усть-Каменогорск, в этот период были отмечены повышенные темпы роста цен на жилье – в диапазоне 4,8-5,2%. Впрочем, в том же Петропавловске «пик подорожания» пришелся на середину месяца, а уже в третьей декаде января ситуация в целом стабилизировалась.

Стоит отметить, что в прошлом году Павлодар и Петропавловск были лидерами в нашей стране по темпам роста цен на недвижимость. Стоимость квадратного метра в этих городах ежемесячно росла в среднем на 2,2%.

- Казалось бы, цены на недвижимость должны снижаться вместе с платежеспособностью населения. Но у нас наблюдается обратная тенденция: чем беднее казахстанцы, тем дороже квадратные метры. Как вы это объясните? Почему закон спроса и предложения здесь не работает?

- Эта тенденция объясняется больше субъективными факторами, нежели объективными. Можно сказать, что опережающие темпы роста цен на недвижимость были вызваны завышенными ожиданиями застройщиков, а также продавцов вторичного жилья в связи с реализацией большого количества льготных ипотечных программ и появлением на рынке пенсионных денег. Причем в большей степени именно льготная ипотека подстегнула спрос на недвижимость. В пользу этого говорит и тот факт, что более 40% всех заявок на частичное снятие пенсионных накоплений связаны с досрочным погашением займов, и около четверти заявок - с покупкой жилья без ипотеки либо внесением первоначального взноса для ее получения.

Росту цен также способствовало ослабление, причем довольно ощутимое, курса тенге относительно доллара в 2020 году, что повлекло за собой увеличение затрат строительных компаний. Как известно, значительное количество стройматериалов в Казахстан импортируется, в том числе из России. В частности, подорожали металлоконструкции, пластиковые детали, облицовочные материалы. Все это не может не влиять на стоимость квадратных метров.

Повышению спроса способствует и сохраняющийся дефицит на рынке недвижимости. В Казахстане темпы ввода в строй социального жилья более чем в два раза отстают от ежегодного увеличения очереди на него. Возможно, ускорение темпов строительства в перспективе позволит сгладить этот дефицит. Но пока превышение спроса над предложением будет сохраняться – во всяком случае, в ближайшие пять лет.

Не приходится говорить и о взрывном росте платежеспособного спроса. А значит, будет расти востребованность арендного жилья. Это подтолкнет вверх цены на вторичном рынке недвижимости, а уже за ними подтянутся и цены на квартиры в новостройках. Думаю, правительству, помимо программ строительства индивидуального жилья, стоит сделать упор на возведение общежитий для студентов, чтобы в какой-то степени сгладить растущий спрос на вторичном рынке со стороны этой социальной группы.

- Недавно глава государства поручил госорганам принять действенные меры по сдерживанию ажиотажа и цен на рынке недвижимости, в том числе проводить разъяснительную работу с населением и застройщиками. А как вы считаете, нашим властям под силу каким-то образом повлиять на ситуацию?

- Посредством реализации жилищных программ власти пытаются решить сразу несколько задач. С одной стороны, поддержать строительную отрасль, которая выступает в роли локомотива подъема экономики, поскольку создает рабочие места и способствует развитию банковской системы. С другой, обеспечить жильем нуждающихся в нем граждан. Но если первая задача решается более-менее успешно, то выполнение второй по-прежнему идет туго.

Надо понимать, что проблему доступности жилья можно решить лишь двумя экономическими способами: за счет повышения доходов населения и внедрения недорогих ипотечных продуктов. Параллельно необходимо работать над развитием отечественного рынка строительных материалов (чтобы меньше зависеть от импорта) и сокращением валютных рисков при использовании застройщиками зарубежных материалов. Но все это весьма длительные и комплексные процессы.

Конечно, властям хотелось бы решить проблему, связанную с ростом цен на недвижимость, здесь и сейчас. Однако административными методами сделать это вряд ли возможно. Как ни странно, но определенной стабилизации цен может способствовать частичное сворачивание программ льготной ипотеки с перераспределением средств на программы поддержки строительства нового жилья. Но и в таком случае не стоит ждать какой-то моментальной отдачи. Все эти меры будут иметь отложенный эффект.

- На днях мажилисмен Аманжан Жамалов обратился к премьер-министру Аскару Мамину с просьбой «установить предельные цены на квадратный метр жилья по всем государственным ипотечным программам». Насколько это реально? И будет ли толк? Какое решение предложили бы вы?

- Попытки «заморозить» цены на квартиры в новостройках приведут либо к резкому ухудшению их качества и соответственно к росту цен на вторичном рынке, либо к еще большему дефициту жилья в стране. А в нашем случае, скорее всего, мы увидим и то, и другое.

Впрочем, кое-что, конечно, можно сделать и административными методами. Например, искоренить дифференциацию цен при покупке жилья с использованием ипотеки и без ее привлечения; контролировать и поощрять, в том числе финансово, использование качественных отечественных материалов при строительстве социального жилья и других объектов недвижимости за государственный счет; возможно, даже финансировать из госбюджета создание инфраструктуры частного строительства.

Но в целом, повторюсь, административные меры неспособны сделать жилье более доступным. Основной упор необходимо делать на увеличение доходов граждан и снижение смежных издержек для застройщиков, а также поддержку программ страхования недвижимости, страхования рисков потери работы. Наиболее действенными являются долгосрочные меры по стимулированию занятости, облегчению налогового бремени и процедур создания малых предприятий, увеличению доходов бюджетников.

- Бытует мнение, что рано или поздно цены на жилье «обвалятся», поскольку они сильно раздуты, а должны быть адекватны средней зарплате в стране. Насколько вероятен такой сценарий, и чем он чреват?

- Не думаю, что цены на жилую недвижимость в обозримой перспективе ждет какой-то обвал. Резкие колебания могут быть вызваны только серьезными макроэкономическими потрясениями в виде кризиса и девальвации тенге или, наоборот, длительного (в течение нескольких лет) укрепления национальной валюты. Пока такого сценария не просматривается.

Максимум – это постепенная стабилизация стоимости квадратных метров на вторичном рынке в отдельных городах, к примеру, в Алматы. Но все же наиболее вероятный сценарий - плавное замедление роста цен на недвижимость до уровня инфляции.

Пока же в стране доминирует тенденция к росту цен, а не к снижению.

- Чего ждать дальше? Какие изменения произойдут на рынке недвижимости? От чего это зависит? И что будет с ценами? Поделитесь вашими прогнозами на период до конца года.

- В условиях усиления конкуренции на рынке застройщиков, при сохранении ипотечных программ в текущем виде и нынешних темпов строительства, полагаю, во второй половине этого года возможно замедление роста цен до уровня, незначительно превышающего официальный уровень инфляции. И это было бы благоприятным сценарием. В случае же расширения ипотечных программ, продолжения девальвации тенге, снижения темпов строительства и ограничения конкуренции на строительном рынке рост цен может быть выше, вплоть до 15%!

Поделюсь личным прогнозом: к лету будет наблюдаться определенная стабилизация цен на вторичное жилье, а также незначительное ускорение темпов роста цен на первичное...

Факторов, влияющих на рынок недвижимости, довольно много: от темпов восстановления и развития экономики, смежных отраслей по добыче строительных материалов до наличия (или отсутствия) привлекательных инструментов для инвестиций, которые бы стали альтернативой вложениям в недвижимость. Что касается самих жилых объектов, то в целом можно ожидать некоторого ухудшения качества строительства и повышения этажности застройки.