БЖЗҚ-дан зейнетақы жинақтарының бір бөлігін алу процесі салыстырмалы түрде тыныш жүріп жатыр. Алдында жекелеген сарапшылар болжаған ерекше толқулар мен тұрғын үй бағасының күрт өсуі және жаппай алыпсатарлық байқалмайды. Алайда, бәлкім, бұл әзірше ғана болып жатқан жағдай шығар. Отандық жылжымайтын мүлік нарығының елімізде де, әлемде де болып жатқан кез-келген экономикалық және саяси өзгерістерге деген жоғары сезімталдығын ескеретін болсақ, ол тіпті биылғы жылдың өзінде көптеген тосынсыйлар әкелуі мүмкін. Бұл қаншалықты мүмкін екендігі жөнінде біз «ТелеТрейд» ақпараттық-талдау орталығының басшысы Сергей Лысаковпен әңгімелесеміз.

- Сергей, БЖЗҚ салымшыларының зейнетақы ақшасының бір бөлігін тұрғын үй жағдайын жақсартуға да пайдалану мүмкіндігіне ие болғаннан кейін, жылжымайтын мүлік нарығында жаңа жылда не өзгерді?   

- Жалпы алғанда Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай айтарлықтай тұрақты. Қаңтарда ұсыныстардың орташа бағасы 2,3%-ке өсті. Бірақ ірі қалаларда бұл қарқын баяулады. Азаматтарда зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігінің пайда болуына байланысты тұрғын үй сатып алуға сұраныстың қандай да бір күрт өсуін жеке мен өзім байқап отырғаным жоқ.

Расын айтсақ, Петропавл, Павлодар, Өскемен сияқты кейбір қалаларда осы кезеңде тұрғын үй бағасының өсу қарқыны 4,8-5,2% диапазонында жоғарылады. Алайда, сол Петропавлда «қымбаттау шыңы» айдың ортасына тура келді, ал қаңтардың үшінші онкүндігінде жағдай жалпы алғанда тұрақтанды.

Өткен жылы Павлодар мен Петропавл жылжымайтын мүлік бағасының өсу қарқыны бойынша біздің елімізде бірінші орындарда болғаны жөнінде айта кету керек. Бұл қалаларда бір шаршы метрдің құны ай сайын орташа есеппен 2,2%-ке өсті.

- Жылжымайтын мүлік бағасы халықтың төлем қабілеттілігімен бірге төмендеуі керек сияқты болып сезінеді. Бірақ бізде кері үрдіс байқалуда: қазақстандықтар неғұрлым кедейлеу болған сайын, соғұрлым шаршы метрлер қымбаттай түседі. Мұны сіз қалай түсіндіресіз? Неліктен сұраныс пен ұсыныс заңы бұл жерде жұмыс істемейді?

- Бұл үрдісті объективті факторларға қарағанда көбірек субъективті факторлармен түсіндіруге болады. Жылжымайтын мүлік бағасының өсу қарқыны құрылыс салушылардың, сондай-ақ қайталама тұрғын үй сатушылардың көп мөлшерде жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың іске асырылуына және нарықта зейнетақы ақшасының пайда болуына байланысты күткен үміттерінен туындады деп айтуға болады. Оның үстіне жылжымайтын мүлікке сұранысты дәл осы жеңілдетілген ипотека өсірді. Мұның пайдасына зейнетақы жинақтарын ішінара алуға арналған барлық өтінімдердің 40%-тен астамы қарыздарды мерзімінен бұрын өтеумен, ал өтінімдердің төрттен бір бөлігі – ипотекасыз тұрғын үй сатып алумен немесе оны алу үшін бастапқы жарнаны енгізумен байланысты фактісі де дәлел бола алады.

Бағаның өсуіне 2020 жылы теңгенің долларға қатысты бағамының әлсіреуі де ықпал етті, бұл құрылыс компаниялары шығындарының өсуіне әкелді. Құрылыс материалдарының едәуір бөлігі Қазақстанға Ресейден де импортталатыны белгілі. Атап айтқанда, металл конструкциялары, пластикалық бөлшектер, қаптау материалдары қымбаттады. Мұның барлығы шаршы метрдің бағасына әсер етпей қоймайды.

Сұраныстың артуына жылжымайтын мүлік нарығындағы тапшылық та ықпал етеді. Қазақстанда әлеуметтік тұрғын үйді іске қосу қарқыны пәтер алуға жыл сайынғы кезектің ұлғайуынан екі еседен астам артта қалып отыр. Бәлкім, болашақта құрылыс қарқынын жеделдету бұл тапшылықты жоюға мүмкіндік беретін шығар. Бірақ әзірге сұраныстың ұсыныстан асып кетуі (кез келген жағдайда алдағы бес жылда) сақталатын болады.

Төлем қабілеті бар сұраныстың айтарлықтай өсуі туралы айтуға да негіздер жоқ. Демек, жалға берілетін тұрғын үйге сұраныс арта түседі. Бұл жылжымайтын мүліктің қайталама нарығындағы бағаны өсіруге ықпал етеді, ал жаңа ғимараттардағы пәтерлердің бағасы оларға сәйкес көтерілетін болады. Үкімет жеке тұрғын үй құрылысы бағдарламаларынан басқа, осы әлеуметтік топ тарапынан қайталама нарықтағы өсіп келе жатқан сұранысты белгілі бір дәрежеде тегістеу үшін студенттерге арналған жатақханалар салуға баса назар аударуы қажет деп ойлаймын.

- Жақында мемлекет басшысы мемлекеттік органдарға жылжымайтын мүлік нарығындағы дүрлікпені және бағаның өсуін тежеуге ықпал ететін шаралар қабылдауды, соның ішінде халықпен және құрылыс салушылармен түсіндіру жұмыстарын жүргізуді тапсырды. Ал сіздің ойыңызша, біздің билік қандай да бір мөлшерде осы жағдайға әсер ете алама?

- Тұрғын үй бағдарламаларын жүзеге асыру арқылы билік бірден бірнеше мәселені шешуге тырысуда. Бір жағынан, экономиканы көтерудің локомотиві ретінде әрекет ететін (өйткені ол жұмыс орындарын құрып, банк жүйесінің дамуына ықпал етеді) құрылыс индустриясын қолдау. Екінші жағынан, баспанаға мұқтаж азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету. Бірақ егер бірінші міндет аз да болса сәтті шешіліп жатқанмен, екіншісін орындау бұрынғысынша қиындықпен қозғалуда.

Тұрғын үйге қолжетімділік проблемасын тек екі экономикалық жолмен: халықтың табысын арттыру және қымбат емес ипотекалық өнімдерді енгізу есебінен шешуге болатынын түсіну керек. Сонымен қатар, құрылыс материалдарының отандық нарығын дамыту (импортқа азырақ тәуелді болу үшін) және құрылыс салушылар шетелдік материалдарды пайдалану кезінде валюталық қауіптерді азайту бойынша жұмыс істеу қажет. Бірақ мұның бәрі өте ұзақ және күрделі процестер.

Әрине, билік жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне байланысты мәселені осы жерде және қазір шешкісі келеді. Алайда мұны әкімшілік әдістермен жасау мүмкіндігі екіталай. Бір қызығы, жеңілдетілген ипотека бағдарламаларын ішінара қысқартып, қаражатты жаңа тұрғын үй құрылысын қолдау бағдарламаларына қайта бөлу бағаның белгілі бір тұрақтануына ықпал етуі мүмкін. Бірақ бұл жағдайда бірден қандай да бір нәтижені күтудің қажеті жоқ. Осы шаралардың барлығы кейінге қалдырылған әсерге ие болады.

- Жақында мәжілісмен Аманжан Жамалов премьер-министр Асқар Маминге «барлық мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар бойынша тұрғын үйдің шаршы метріне шекті баға белгілеу» жөніндегі өтінішімен жүгінді. Бұл қаншалықты мүмкін нәрсе? Және одан бір дұрыс нәтиже шығама? Сіз қандай шешім ұсынар едіңіз?

- Жаңа ғимараттардағы пәтерлердің бағасын «қатырып тастау» әрекеттері олардың сапасының күрт нашарлауына және сәйкесінше қайталама нарықтағы бағаның өсуіне немесе елдегі тұрғын үй тапшылығына әкеледі. Біздің жағдайда, бәлкім, біз екі нұсқаны да көретін болармыз.

Алайда, бір нәрсені, әрине, әкімшілік әдістермен де жасауға болады. Мысалы, ипотека арқылы және онсыз тұрғын үй сатып алу кезінде бағалардың саралануын жою; әлеуметтік тұрғын үй және басқа да жылжымайтын мүлік объектілерін салу кезінде мемлекет есебінен сапалы отандық материалдарды пайдалануды бақылау және көтермелеу (оның ішінде қаржылы), бәлкім жеке құрылыс инфрақұрылымын құруды тіпті мемлекеттік бюджеттен қаржыландыруға болады.

Бірақ, жалпы алғанда, қайталап айтамын, әкімшілік шаралар тұрғын үйді қолжетімді ете алмайды. Негізгі назарды азаматтардың кірістерін ұлғайтуға және құрылыс салушылар үшін аралас шығындарды азайтуға, сондай-ақ жылжымайтын мүлікті сақтандыру бағдарламаларын қолдауға, жұмысынан айрылу қауіптерінен сақтандыруға аудару қажет. Жұмыспен қамтуды ынталандыру, салық ауыртпалығын жеңілдету және шағын кәсіпорындар құру рәсімдері, бюджет қызметкерлерінің кірістерін ұлғайту жөніндегі ұзақ мерзімді шаралар неғұрлым тиімді болып табылады.

- Ерте ме, кеш пе тұрғын үй бағалары «құлдырайды» деген пікір бар, өйткені олар елдегі орташа жалақыға сәйкес келуі керек болуына қарамастан, шектен тыс өсіп кеткен. Мұндай сценарий қаншалықты мүмкін және ол немен қауіпті болуы мүмкін?

- Жақын болашақта тұрғын үйдің бағаларын қандай да бір құлдырау күтеді деп ойламаймын. Күрт ауытқулар дағдарыс пен теңгенің девальвациясы немесе керісінше, ұлттық валютаның ұзақ мерзімді (бірнеше жыл бойы) нығаюы түріндегі елеулі макроэкономикалық күйзелістерден ғана туындауы мүмкін. Әзірге мұндай сценарий байқалмайды.

Асып кетсе – бұл жекелеген қалалардағы, мысалы, Алматыдағы қайталама нарықтағы шаршы метр құнын біртіндеп тұрақтандыруы. Дегенмен, ең ықтимал сценарий – жылжымайтын мүлік бағасының инфляция деңгейіне дейін біртіндеп баяулауы.

Әзірге елде бағаның төмендеу емес, өсу тенденциясы басым.

- Бұдан әрі қарай не күтуіміз қажет? Жылжымайтын мүлік нарығында не өзгерістер болуы мүмкін? Бұл не нәрсеге байланысты? Ал бағалармен не болады? Жыл соңына дейінгі кезеңге өз болжамыңызбен бөлісіңізші.

- Ипотекалық бағдарламаларын ағымдағы түрде және құрылыстың қазіргі қарқынын сақтай отырып, құрылыс салушылар нарығында бәсекелестіктің күшеюі жағдайында, биылғы жылдың екінші жартысында бағаның өсуін инфляцияның ресми деңгейінен сәл асатын деңгейге дейін баяулату мүмкін деп есептеймін. Бұл қолайлы сценарий болушы еді. Ипотекалық бағдарламаларының кеңеюі, теңге девальвациясының жалғасуы, құрылыс қарқынының төмендеуі және құрылыс нарығындағы бәсекелестіктің шектелуі жағдайында бағаның өсуі тіпті 15%-ке дейін жоғары болуы мүмкін!

Мен өзімнің жеке болжамыммен бөлісейін: жазда қайталама тұрғын үй бағасының белгілі бір тұрақтануы, сондай-ақ бастапқы бағаның өсу қарқынының шамалы жеделдеуі байқалатын болады...

Жылжымайтын мүлік нарығына әсер ете алатын факторлар өте көп: экономиканы қалпына келтіру және дамыту қарқынынан бастап құрылыс материалдарын өндіру бойынша сабақтас салаларға дейін жылжымайтын мүлікке салымдардың баламасы болатын инвестициялар үшін тартымды құралдардың болуына (немесе болмауына) дейін. Тұрғын үй нысандарына келер болсақ, жалпы құрылыс сапасының біршама нашарлауын және құрылыстың қабаттары санының жоғарылауын күтуге болады.