С 2018 года рынок недвижимости в Казахстане пережил целую серию шоков, которые привели к подорожанию квадратных метров более чем на 80%! И это еще не предел, считают эксперты. Правда, пока они не берутся прогнозировать, как дальше будут развиваться события, учитывая непредсказуемость рынка на фоне нестабильной социально-экономической ситуации в стране. Сегодня можно разве что только предполагать, какие факторы будут толкать цены либо вверх, либо вниз. О них в предыдущем номере рассуждала руководитель практики «Арендный бизнес» в юридической компании Leila Zulfugarova & Rartners Ирина Архипова. Продолжить тему мы предложили аналитику компании Esperio Нурбеку Искакову.

- Рынок то и дело штормит от социальных, экономических и политических кризисов. Некоторую стабилизацию эксперты ожидали в наступившем году, но он начался с нового шока. Как, на ваш взгляд, могут отразиться на стоимости квадратных метров январские события?

- Безусловно, они резко ухудшили настроения на рынке недвижимости Казахстана, и это абсолютно нормальная человеческая реакция на кризисы. Однако, строя относительно долгосрочный прогноз на год и более, нужно все-таки абстрагироваться от эмоциональных факторов, следствием каких бы печальных событий они ни были, и закладывать в основу моделирования дальнейшего развития событий факторы фундаментальные.

Прогноз стоит начать с общей непредвзятой оценки, построенной на основе дисконтирования ренты, которую может принести среднестатистическая квартира в Казахстане. Обратимся к данным Бюро национальной статистики, согласно которым средняя стоимость аренды квадратного метра жилой недвижимости на конец 2021 года составляла 1877 тенге. При площади квартиры, например, в 40 кв. м. и базовой ставке Национального банка Казахстана в 10,25% годовых оценочная ее стоимость будет варьироваться в пределах 8,7-9 млн. тенге. Если же воспользоваться данными Бюро по средней стоимости квадратного метра в Казахстане, то мы получим текущую рыночную цену рассматриваемой нами квартиры уже в районе 11,3 млн. тенге. Сопоставив рыночную цену с оценочной, то есть 11,3 млн. и 9 млн. тенге, мы увидим перегретость рынка недвижимости примерно на 20%.

- Значит ли это, что цены на квартиры могут снизиться на 20%?

- Не стоит торопиться с выводами и ждать неминуемого 20-процентного падения цен. В истории рынка недвижимости Казахстана подобных событий было не так много, а точнее, всего два. Первое случилось в 2008 году во время мирового финансового кризиса - тогда цены на недвижимость в тенге упали на 18-20%, а в долларах США на 35-40%.

Второй случай масштабного падения цен в тенге был зафиксирован в период с 2016-го по 2018-й годы, когда квадратный метр просел на 23%. Впрочем, последнее правильнее называть коррекцией, поскольку до этого мы пережили девальвационный скачок, вследствие чего недвижимость за 2015 год подорожала сразу на 36%. То есть, за указанные два года цены просто вернулись ближе к уровням начала 2015-го. Правда, после этого они снова начали расти, прибавив к началу 2022 года 83%!

А вот в долларах США падение было более драматичным. Началось оно немного раньше - в конце 2014 года, когда произошли первые девальвационные скачки на фоне падения цен на нефть, а также обвала курса российского рубля после присоединения Крыма к РФ. Продлилось оно вплоть до 2020 года. В общей сложности за шесть лет стоимость жилья в Казахстане, исчисляемая в долларах, снизилась на 40%.

- Какие из этого следуют выводы?

- Главный вывод - цены на рынке жилья Казахстана весьма чувствительны к динамике курса тенге. Их рост в основном связан с падением покупательной способности национальной валюты, которое вызывает либо падение курса к доллару США, либо избыточное расширение денежной массы. Что касается долларовых цен на недвижимость, то они в большей степени отражают общее состояние рынка.

Это хорошо было видно в 2018 году, когда коррекционное укрепление тенге к американской валюте закончилось, и он начал слабеть. В ответ цены на недвижимость в нацвалюте начали расти, тем самым закончив свой двухлетний тренд на снижение. Одновременно с этим ускорился рост денежной массы в Казахстане: в частности, на ипотечный рынок начали поступать государственные деньги через программы льготной ипотеки вроде «7-20-25». При этом долларовые цены на недвижимость, несмотря на кажущееся оживление рынка, до 2020 года практически никак не реагировали на подорожание жилья в тенге.

В 2020 году процессы на рынке недвижимости, наблюдавшиеся с 2018-го, резко ускорились. Пандемия коронавируса спровоцировала волатильность на нефтяном рынке, мощнейший экономический спад, а также избыточную реакцию монетарных и экономических властей по всему миру, в результате чего курс тенге упал на 10-15%, а денежная масса в Казахстане за последние два года была увеличена более чем на 40%.

В итоге от общего подорожания недвижимости в Казахстане на 83% в тенге (в период с 2018-го по 2022-й) 50 процентных пунктов пришлись именно на пандемийный 2020-й и постпандемийный 2021-й годы. Интересно, что и долларовые цены в 2020-м перешли к росту, прибавив к концу 2021 года около 30%. Кто-то скажет, что это указывает на улучшение ситуации на отечественном рынке жилья, но, к сожалению, это не так или не совсем так, поскольку и долларовая денежная масса с 2020 года выросла на 40%. То есть американская валюта за этот период тоже потеряла заметную часть своей покупательной способности.

- Как дальше будет развиваться ситуация с учетом этих особенностей нашего рынка?

- Такая краткая хронология влияния монетарных факторов на рынок недвижимости Казахстана вместе с пониманием его перегретости позволяет нам прогнозировать несколько наиболее вероятных сценариев развития событий. Первый можно назвать позитивным: в нем мы исходим из того, что в 2022-м не произойдет нового экономического спада, сопоставимого по масштабам с 2008 годом. Второй вариант - негативный, в котором, напротив, мы должны закладывать возможный экономический кризис уже в этом году.

Подавляющее большинство институциональных инвесторов считает наиболее вероятным первый сценарий. Так что разумно будет взять за базовый именно его. В нем есть две основные составляющие. Первая - это резкое замедление роста денежной массы, причем как долларовой (ФРС уже в марте перейдет к повышению учетной ставки), так и тенговой. О последнем обстоятельстве Национальный банк Казахстана сигнализировал на недавнем заседании, когда указал, что регулятор «начал выход из госпрограмм поддержки экономики, завершив финансирование пяти из них в 2021 году». Речь идет о льготном кредитовании предпринимателей, Дорожной карте занятости, жилищном строительстве «Нурлы Жер», льготном автокредитовании и ипотечном кредитовании «Баспана хит». В 2022 году планируется прекращение финансирования программ «Экономика простых вещей» и «7-20-25».

Вторая составляющая базового сценария заключается в том, что рынок недвижимости в Казахстане, как я уже говорил, перегрет, и расти ему просто некуда, особенно с учетом быстрого снижения объемов государственной поддержки. Для цен в тенге это означает стабилизацию вблизи текущих значений - плюс-минус 5%. То же самое можно сказать и о стоимости аренды - она будет расти в соответствии с общим уровнем инфляции. А вот долларовые цены в 2022-м, вероятно, будут склонны к снижению на 5-10%.

В этом сценарии нельзя исключать возможности 10-15-процентного ослабления тенге к доллару США в текущем году, скажем, из-за геополитических факторов и на фоне относительно спокойной ситуации в мировой экономике. Если это случится, то за счет ослабления курса казахстанской валюты будет снята перегретость цен на рынке жилья без необходимости их коррекции.

- Каковы ваши прогнозы относительно коммерческой недвижимости в рамках базового сценария?

- Применительно к коммерческой недвижимости логика развития событий в этом сценарии примерно такая же - при относительно спокойной ситуации в экономике акцент необходимо будет сделать на сохранении рентного дохода. С учетом повышенной инфляции в 2022 году собственникам придется увеличивать ренту - здесь и проявятся сильные и слабые стороны каждого конкретного объекта.

Думаю, в хороших локациях проблем с повышением ренты не возникнет - собственникам удастся удержать рентабельность на уровне 2021 года. А вот с помещениями, имеющими неудачное расположение, скорее всего, возникнут сложности - рентабельность таких объектов будет падать.

- А что произойдет с ценами в случае реализации второго – негативного – сценария? Никто ведь не исключает такой возможности…

- Во втором сценарии, негативном, подразумевающем экономический спад в мировой экономике в 2022 году, алгоритм развития событий на рынке недвижимости Казахстана будет таким же, как в 2008-м, - цены в тенге упадут на 10-12%. Сопутствующий кризису девальвационный процесс, благодаря плавающему курсу тенге, смягчит их снижение. Но в этом случае стоимость квадратных метров в долларах США упадет на 20-25%.

Естественно, что такой сценарий подразумевает и спад в экономике Казахстана, который затронет всех, особенно циклические сектора, к которым как раз таки относится строительный. Для рынка коммерческой аренды это тоже станет серьезным ударом. Так что, несмотря на более низкую степень вероятности подобного сценария, с учетом возможных последствий не помешает к нему подготовиться.