Чем беднее население, тем дороже жилье – имена такая парадоксальная ситуация складывается на рынке недвижимости. Очень показательными в этом плане стали последние два года, когда стоимость квадратных метров росла рекордными темпами на фоне ухудшения материального положения граждан. Любопытно, что эксперты считают такое поведение рынка нормальным и даже естественным. К тому же, по их словам, подорожание недвижимости – это мировая тенденция, против которой любые меры нашего правительства по сдерживанию ажиотажа и цен оказываются бесполезными либо временными, а иногда и вовсе дают обратный эффект.

Согласно официальным данным, в 2020-м цены на недвижимость по сравнению с 2019-м, несмотря на снижение деловой активности в связи с карантинными ограничениями, поднялись на 5 процентов на первичном рынке и на 14 процентов - на вторичном. За девять месяцев текущего года по сравнению с предыдущим они выросли еще на 12 и 18 процентов соответственно. Если же брать в расчет наблюдения экспертов, то можно говорить о повышении стоимости квадратных метров за указанный период на все 40, а то и более процентов!

Причем во многом это искусственный рост, вызванный в то же время объективными причинами. По всем экономическим законам, да и с точки зрения элементарной логики, через какое-то время он должен смениться падением, однако специалисты не спешат с утешительными прогнозами. Как показывает опыт предыдущих лет, цены никогда не возвращаются к прежнему уровню – в лучшем случае можно рассчитывать на незначительный откат, да и то временный. Повернуть ситуацию вспять может разве что кризис на рынке недвижимости, когда квартиры из-за спада в экономике заметно дешевеют, но предсказать, когда он случится, весьма сложно. А пока стоимость жилья будет ползти вверх, несмотря на падающую покупательскую способность населения.

Другой вопрос, какими темпами будет происходить этот рост? От чего он будет зависеть? И когда наступит наиболее благоприятное время для инвестирования в недвижимость?

Сергей Лысаков, руководитель информационно-аналитического центра TeleTrade:

«Ожидать снижения цен на жилье было бы довольно наивно»

- Тенденция к удорожанию жилья проявляется во всем мире и характерна как для развитых, так и для развивающихся стран, к которым относится Казахстан. Безусловно, темпы роста цен на жилую недвижимость различаются, но в целом они высоки.

Этому способствовало несколько факторов. На глобальном уровне это низкие процентные ставки и отложенный из-за пандемии спрос. Намерения ведущих центробанков мира поднять процентные ставки только подстегнули его. Если же говорить о сугубо казахстанской специфике, то цены растут также под воздействием спроса и недостатка предложения, несмотря на увеличение темпов ввода жилья в стране.

Можно отметить, что именно в конце 2020-го и в 2021-м цены на жилую недвижимость начали расти рекордными темпами. Помимо указанных выше причин, которые характеры и для Казахстана, на это повлияло досрочное снятие части пенсионных накоплений. Были изъяты порядка 2 трлн. тенге, что не могло не отразиться на ценах, так как подавляющее большинство этих средств пошло именно на рынок недвижимости. Свою лепту внесли также удорожание стоимости металлоконструкций, импортных строительных материалов, рост заработных плат в отрасли. Разумеется, девелоперы и связанные со строительством отрасли не преминули воспользоваться ажиотажным спросом и увеличили свою прибыль.

В ближайшие несколько лет трудно ожидать снижения цен на жилье. Скорее, можно будет говорить о замедлении темпов их роста или, в лучшем случае, стабилизации, так как спрос по-прежнему остается неудовлетворенным. Поддержку ему оказывают льготные программы кредитования населения через существующие программы «7-20-25» и «Баспана хит». Хотя последнюю предполагается свернуть до конца 2021 года, ей на смену придет новая пятилетняя программа «Жайлы тұрғын үй» стоимостью 1,9 трлн. тенге. За счет ее реализации планируется поднять ежегодные темпы строительства нового жилья примерно на 18 процентов.

Если говорить о каких-то временных горизонтах инвестирования, то здесь, скорее, стоит исходить из личных потребностей в жилье, финансовой ситуации, стоимости конкретного объекта недвижимости. Понятно, что ожидать снижения цен на жилье было бы довольно наивно. С некоторой долей допущения можно говорить о возможном замедлении роста цен во второй половине 2022 года, когда в целом ожидается снижение инфляционного давления.

Денис Кривошеев, экономический обозреватель:

«Ждать нужно следующего кризиса»

- Как мне кажется, в базовом утверждении, что «стоимость недвижимости росла рекордными темпами», лежит основное заблуждение и искажение реальных процессов, происходящих в экономике. Никакого заоблачного роста не происходит. Идет запоздалая коррекция цен при сложившихся благоприятных условиях после катастрофического падения с пиков 2007 года. Это отчетливо видно в том числе по индексу «Крыши».

Как бы то ни было, недвижимость - это инвестиционный актив, у которого есть стоимость в реальных деньгах, а не в тенге. В данном случае мы видим, что актив этот упал в цене в среднем до 919 долларов за единицу расчета к 2019-м. Напомню, что в 2008 году ликвидность квадратного метра была на уровне 2600 долларов, а за пару лет до этого – 3500-4000 долларов. Кривая в долларах фактически продемонстрировала качество потенциальных и реальных доходов населения, а также существенное разочарование в перспективах. Сложно представить такой откат, к примеру, в Нью-Йорке или Лондоне. Там цены растут всегда, причем устойчиво, как минимум, вслед за инфляцией.

Согласно распространенной методологии расчета, квадратный метр находит среднюю стоимость на уровне двух-трех средних заработных плат в регионе. Иногда показатель становится выше или ниже, что свидетельствует о нескольких факторах, в том числе о чрезмерно позитивных или негативных настроениях. Пузырь на рынке тоже возможен, но тогда на искажения от ожиданий накладывается возможный эффект от спекуляции.

Сегодня цена в долларах за квадратный метр в Алматы находится в районе 1330 долларов. То есть рост составил 40 процентов за два года. Можно ли считать это заоблачным ростом? Конечно, нет. Просто люди вышли из шока после серии девальваций 2014-2016 годов, когда тенге обесценился со 180 до 380, а теперь и до 420. При том, что все эти годы доходы населения вяло подстраивались под изменения на рынке. Зарплаты же остаются предельно низкими, разрушая основу любого рынка – покупательскую способность.

Все разговоры о том, что недвижимость должна рассчитываться в национальной валюте - миф и откровенный обман. Это капитал, который вы изъяли из своего оборота, а если вам квартира досталась по наследству, то деньги, которые вы не использовали для развития. У него, этого актива, два вида доходности. Инвестиционная – цена квартиры, которая должна расти, как минимум, компенсируя долларовую инфляцию с момента ее приобретения. И вторая – это разница между затратами на аренду и ежемесячной доходностью по капиталу. Если покупка выгодна с учетом всех сопутствующих и эксплуатационных расходов, то решение очевидно.

Так что же в таком случае подтолкнуло рынок вверх? Психология. Продавцы больше не намерены фиксировать убытки, входя «в положение». Минимум комфортного выхода, к которому они будут стремиться, - 1500 долларов за квадратный метр. Если учесть, что вторичный рынок — это эффективные малогабаритные квартиры, рассчитанные на массового покупателя и находящиеся в хороших обжитых районах, с ремонтом, то это вполне оправдано.

Новостройки будут стремиться к 1000–1200 долларам за квадратный метр в домах класса «эконом» и «комфорт». Там менее эффективно распределены квадратные метры, их нужно всегда больше, а еще нужно учитывать время на ожидание ввода в эксплуатацию, затраты на ремонт и т.д. Новое и отремонтированное, конечно, стоит дороже.

И еще немного об инвестировании в недвижимость: ждать нужно следующего кризиса, щупать дно от обвала цен – и тогда вкладывать. Последний раз такое было в 2018-м, спустя два года после девальвации.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz:

«Не нужно ждать лучших времен – предпосылок к снижению цен нет»

- Рост цен был обусловлен, главным образом, вливаниями средств ЕНПФ и возросшей психологической ценностью жилья как защитного актива. В период пандемии люди стали чувствовать себя еще менее защищенными социально и физически (от болезни), поэтому началось «бегство» капитала в недвижимость. По всему миру это общий тренд.

Замедления роста цен мы ожидаем уже в 2022 году. Это может произойти из-за снижения потока пенсионных средств, повышения базовой ставки и отсутствия льготных ипотечных программ. Если только в стране не появятся новые программы.

Что касается инвестиций. Если речь идет о покупке жилья для использования по прямому назначению, то не нужно ждать лучших времен, так как предпосылок к снижению цен нет. Экономика постепенно восстанавливается, и цены будут только расти. Если речь идет о вложениях с целью получения дохода, то тут многое зависит от правильного выбора объекта и застройщика. Темпы роста цен в следующем году, скорее всего, будут ниже, чем в текущем, поэтому доходность вложений тоже снизится.