Ситуация на казахстанском рынке аренды квартир в последние два года существенно изменилась. Всё это время цены росли как на дрожжах, а вместе с ними и спрос на съемное жилье, хотя, по логике, должно быть наоборот. Чем обусловлена такая тенденция? Как на неё повлиял, судя по всему, преувеличенный «миграционный поток» из соседней России? И стоит ли ждать снижения цен, в том числе за счёт программы субсидирования «Отбасы банка», которая предусматривает компенсацию половины стоимости аренды жилья для граждан с доходами ниже прожиточного минимума?

Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio:

«Сохраняется «перегретость» всего рынка недвижимости»

- Цены на аренду благоустроенного жилья в Казахстане с начала 2022 года выросли на 10,6 процента, что гораздо меньше, чем в 2021-м, когда они повысились на 60 процентов. Подобная разница в динамике говорит о постепенном остывании рынка недвижимости РК после избыточного перегрева в предыдущие два года. Тогда, в период с 2020-го по 2022-й,  чрезмерное государственное стимулирование сектора привело к росту цен на жилье на 60-70 процентов.

Интересно, что после нехарактерного всплеска стоимости съёмного жилья в марте (+3,5 процента в 2022 году против роста на 0,2 процента в марте 2021-го), который был вызван излишними ожиданиями собственников квартир относительно притока в Казахстан граждан России, Беларуси и Украины, темпы роста аренды начали быстро снижаться (+0,8 процента в апреле и +1,3 процента в мае). И в июне динамика перешла на отрицательную территорию – минус 1,1 процента. Дефляционных процессов на рынке аренды жилья Казахстана не наблюдалось уже, как минимум, с конца 2020 года. Это лишний раз подтверждает мнение о сохраняющейся «перегретости» всего рынка недвижимости РК и указывает на вероятную коррекцию как цен на недвижимость, так и стоимости аренды.

Всё влияние «миграционного потока» в РК из-за геополитического кризиса в Украине свелось к нехарактерному росту стоимости аренды благоустроенного жилья в марте. Вместо стандартных 0,2-0,5 процента подорожания за месяц прирост стоимости аренды составил 3,5 процента, после чего произошёл возврат к нормальным значениям, а в июне вообще началось снижение. При этом очень сложно сказать, был ли мартовский скачок обусловлен «миграционным потоком» из России и других стран СНГ или же он стал следствием банального перекладывания расходов арендодателей на квартирантов из-за резко выросшей инфляции на фоне падения курса тенге в марте.

Что касается программы субсидирования стоимости аренды жилья «Отбасы банка», то она вследствие встроенных в неё ограничений может затронуть лишь около 10 процентов рынка. Правильнее будет называть ее адресной помощью, суть которой заключается в том, чтобы помочь финансово уязвимым гражданам и при этом не повлиять на рыночную ситуацию. Иначе может возникнуть избыточный спрос, который приведёт к росту стоимости аренды, нивелировав тем самым позитивный эффект от программы.

Александр Пак, президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана:

«Цены могут немного скорректироваться, но снижения не будет»

- С начала года аренда жилья в Казахстане, по нашим наблюдениям, подорожала в регионах примерно на 30-40 процентов, а в Алматы чуть ли не в два раза (официальные данные гораздо ниже). Но я бы не стал списывать эту тенденцию на «миграционный поток» из России или на какой-то злой умысел собственников квартир. Причина – в увеличении числа самих арендаторов. Как правило, это люди, которые планировали покупку недвижимости в ипотеку, но отложили ее в связи с резким ростом цен на квадратные метры.

Точной статистики, конечно, нет, но, по нашим оценкам, больше половины потенциальных покупателей временно предпочли ипотеке съёмное жилье. Одни заняли выжидательную позицию с целью подкопить средства на первоначальный взнос, другие оказались просто не в состоянии оплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, которые в среднем составляют от 80 до 150 тысяч тенге, а порой доходят и до 200 тысяч тенге.

По разным данным, сегодня более 50 процентов доходов казахстанских семей тратится на продукты питания. А ещё есть товары первой необходимости, лекарства, одежда, расходы на развитие детей (кружки, секции, репетиторы) и прочее. При таких затратах ипотека для многих граждан стала неподъёмной. Дешевле жить в аренду. Правда, касается это только регионов.

В Нур-Султане и Алматы ситуация иная. Тут рост стоимости аренды обусловлен, помимо вышеназванной причины, ещё и трудовой миграцией. Люди едут в мегаполисы в поисках работы с зарплатой не менее 500 тысяч тенге. Соответственно на съём жилья уходит примерно половина их доходов. Сейчас, к примеру, в Алматы аренда средней двухкомнатной квартиры обходится в 250-300 тысяч в месяц. Хотя буквально год назад она составляла 150-180 тысяч тенге.

Вряд ли стоит ждать снижения стоимости аренды жилья. Предпосылок к этому нет. Существенное падение (к примеру, в два и более раз) может произойти лишь в одном случае – дефолте государства, но вероятность такого сценария весьма низкая. Разве что цены могут немного прийти в себя после спада напряжения на рынке, возникшего на фоне крайне непростой геополитической ситуации и антироссийских санкций.

Всё-таки в основе «перегрева» рынка, помимо прочих причин, лежали и чисто психологические факторы. На этой волне стоимость недвижимости в регионах с начала года подскочила ещё на 20-30 процентов, а в Алматы и в столице и того больше. По логике она должна чуть откатиться назад с учётом сокращения реальных доходов граждан и удорожания жизни, а вместе с этим должна несколько подешеветь и аренда. Но это будет не снижение, а, скорее, коррекция. К слову, последнюю мы уже наблюдаем в Таразе, Кызылорде, северных областях, где реальные сделки по покупке жилья уже осуществляются по ценам, которые предшествовали ажиотажу. Хотя в объявлениях собственников они по-прежнему завышенные.

Не забывайте, что доля рынка недвижимости в ВВП страны весьма солидная. Он одним из первых реагирует на любые социально-экономические изменения, в том числе инфляцию и девальвацию, прогнозы по которым, увы, пока неутешительны. При всем при этом, на мой личный взгляд, стоимость аренды квартир на данный момент адекватная, во всяком случае, она не превышает ежемесячный платёж по ипотеке. Но опять-таки я говорю про регионы. В двух самых крупных городах страны ситуация зависит от других факторов, о которых я уже говорил.

Что касается программы субсидирования аренды жилья, то никакого влияния на цены она не окажет. Предложений на рынке не так много. К примеру, недавно я анализировал ситуацию по Алматы – всего около 600 объявлений, что очень мало для двухмиллионного города. Если бы их количество составляло хотя бы две, а лучше три тысячи квартир, то, возможно, после старта программы собственники свободного жилья подняли бы цены. Но в нынешней ситуации смысла в этом нет.

И потом, программа распространяется лишь на определённые социально-уязвимые группы населения. Кроме того, у неё есть условие - размер среднемесячного совокупного дохода за последние шесть месяцев на каждого члена семьи не должен превышать величину одного прожиточного минимума. А этот минимум настолько мизерный, что страшно даже себе представить семьи с такими доходами. Столь низких зарплат сейчас попросту нет. А потому программа затронет весьма ограниченный круг казахстанцев и, как я уже сказал, никакого влияния на рынок аренды не окажет.