Халық неғұрлым кедейлеген сайын, баспана соғұрлым қымбаттырақ болып барады – жылжымайтын мүлік нарығында дәл осындай парадоксалды жағдай қалыптасып жатыр. Бұл тұрғыда азаматтардың материалдық жағдайының нашарлауы аясында шаршы метрдің құны рекордтық қарқынмен өсіп кеткен соңғы екі жыл өте маңызды көрсеткіш болды. Қызық болғанда, сарапшылар нарықтың мұндай құбылыстарын қалыпты, тіпті табиғи деп есептейді. Оның үстіне, олардың айтуынша, жылжымайтын мүліктің қымбаттауы – бұл әлемдік тренд, оған қарсы біздің үкіметтің бағаны тежеуге бағытталған кез келген шарасы пайдасыз немесе тек уақытша нәрсе болып табылады, ал кейде тіпті кері нәтиже береді.

Ресми деректерге сәйкес, 2020 жылы мүлік бағасы, 2019 жылмен салыстырғанда, карантиндік шектеулерге байланысты іскерлік белсенділіктің төмендеуіне қарамастан, бастапқы нарықта 5 процентке, қайталама нарықта 14 процентке өсті. Ағымдағы жылдың тоғыз айында, алдыңғы жылмен салыстырғанда, олар сәйкесінше тағы да 12 және 18 процентке өсті. Егер сарапшылардың бақылауларын ескеретін болсақ, көрсетілген кезеңдегі онда шаршы метр құнының 40 және тіпті одан да көп процентке өсуі туралы айтуға болады!  

Алайда, бұл негізінен жасанды өсу, бірақ сонымен қатар ол объективті себептер арқылы орын алған. Барлық экономикалық заңдарға сәйкес және қарапайым логика тұрғысынан да, біраз уақыттан кейін ол құлдыраумен орын ауысуы тиіс, бірақ сарапшылар жұбатарлық болжамдар беруге асықпайды. Өткен жылдардағы тәжірибе көрсеткендей, бағалар ешқашан бұрынғы деңгейге оралмайды – ең жақсы жағдайда олардың аздап, бірақ уақытша ғана, кері оралуына сенуге болады. Жағдайды тек жылжымайтын мүлік нарығындағы дағдарыс қана (пәтерлер экономикадағы құлдырау салдарынан айтарлықтай арзандаған кезде) өзгерте алуы ықтимал, бірақ оның қашан болатынын болжау өте қиын. Ал әзірге, халықтың сатып алу қабілеті төмендеп жатқанына қарамастан, баспана құны жоғары көтерілуін жалғастыра береді.  

Басқа мәселе, бұл өсім қандай қарқынмен жүретді? Ол қандай нәрсеелерге байланысты болады? Және жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең қолайлы уақыты қашан келеді?

Сергей Лысаков, TeleTrade ақпараттық-талдау орталығының басшысы:

«Тұрғын үй бағасының төмендеуін күту аңғалдық болар еді»

- Тұрғын үй бағасының көтерілу үрдісі бүкіл әлемде байқалып жатыр және бұл дамыған елдерге де, Қазақстан кіретін дамушы елдерге де тән құбылыс. Әрине, жылжымайтын тұрғын үй бағасының өсу қарқыны әртүрлі болып табылады, бірақ жалпы алғанда олар жоғары.  

Бұған бірнеше факторлар ықпал етті. Жаһандық деңгейде бұл төмен проценттік мөлшерлемелер және пандемияға байланысты кейінге қалдырылған сұраныс. Әлемнің жетекші орталық банктерінің проценттік мөлшерлемелерді көтеру ниеті оны тек алға тартты. Егер тек қана қазақстандық ерекшеліктері жайлы айтатын болсақ, елде тұрғын үйді іске қосу қарқынының ұлғаюына қарамастан, бағалар оған қоса сұраныс пен ұсыныстың жетіспеушілігінің әсерінен өсіп отыр.

Айта кетуге болатыны, дәл 2020 жылдың аяғында және 2021 жылы тұрғын үйлердің бағасы рекордтық қарқынмен өсе бастады. Бұған Қазақстанға да тән жоғарыда аталған себептерден басқа, зейнетақы жинақтарының бір бөлігінің мерзімінен бұрын алынуы да айтарлықтай әсерін тигізді. 2 триллион теңгеге жуық қаражат алынды, бұл бағаларға әсер етпеуі мүмкін емес болды, өйткені бұл қаражаттың басым көпшілігі жылжымайтын мүлік нарығына кетті. Сонымен қатар металл конструкцияларының, импорттық құрылыс материалдарының қымбаттауы да, саладағы жалақының өсуі де ықпал етті. Әрине, құрылыс салушылар мен құрылыспен айналысатын өнеркәсіптер жоғары сұранысты пайдалана отырып, өз кірістерін арттырды.

Алдағы бірнеше жылда үй бағасының төмендеуін күту қиын. Олардың өсу қарқынының тек аздап баяулауы жайлы ғана немесе, ең жақсы жағдайда, тұрақтандыру туралы айтуға болады, өйткені сұраныс әлі де қанағаттандырылмай жатыр. Оған қолданыстағы «7-20-25» және «Баспана хит» бағдарламалары арқылы халықты жеңілдетілген несиелендіру бағдарламалары қолдау көрсетеді. Алайда соңғысы 2021 жылдың аяқталуына дейін тоқтатылады деп күтілсе де, оның орнына құны 1,9 триллион теңгені құрайтын «Жайлы тұрғын үй» атты жаңа бесжылдық бағдарлама шығады. Оны жүзеге асырудың арқасында жаңа тұрғын үй құрылысының жыл сайынғы қарқынын шамамен 18 процентке арттыру жоспарланып отыр.

Егер инвестицияның уақыт тұрғысындағы көкжиектері туралы айтатын болсақ, онда бұл жерде, керісінше, жеке тұрғын үйге деген қажеттіліктерден, қаржылық жағдайдан, белгілі бір мүліктің құнынан бастаған жөн. Тұрғын үй бағасының төмендеуін күтудің өзі аңғалдық болатыны анық. Белгілі бір дәрежеде болжаммен инфляциялық қысымның жалпы төмендеуі күтілетін 2022 жылдың екінші жартысында баға өсімінің ықтимал баяулауы туралы айтуға болады.

Денис Кривошеев, экономикалық шолушы:

«Келесі дағдарысты күту керек»

- Меніңше, «жылжымайтын мүліктің құны рекордтық қарқынмен өсті» деген негізгі тұжырым экономикада орын алып жатқан нақты процестерді бұрмалау және қате түсінік болып табылады. Ешқандай ақылға қонымсыз өсу байқалмайды. 2007 жылғы шыңдардан апатты құлдыраудан кейін қалыптасқан қолайлы жағдайларда кешіктірілген баға түзетуі бар. Бұл сондай-ақ «Крыша» газетінің индексі бойынша анық көрінеді.

Қалай болғанда да, жылжымайтын мүлік – нақты ақшада (теңгеде емес) құны бар инвестициялық актив болып табылады. Бұл жағдайда біз осы активтің бағасы 2019 жылға қарай есеп айырысу бірлігі үшін орта есеппен 919 долларға дейін төмендегенін көріп отырмыз. Естеріңізге сала кетейін, 2008 жылы бір шаршы метрдің өтімділігі 2600 доллар деңгейінде болса, одан бірер жыл бұрын 3500-4000 доллар деңгейінде болған. Доллардың өзгеруі шын мәнінде халықтың әлеуетті және нақты кірістерінің сапасын, сондай-ақ келешекке деген айтарлықтай үмітсіздікті көрсетті. Мысалы, Нью-Йоркте немесе Лондонда бағалардың мұндай кері қайтарылуын елестету қиын. Ол жақта бағалар үнемі және тұрақты түрде, кем дегенде инфляцияның соңынан, өсіп отырады.

Кең таралған есептеу әдіснамасы бойынша шаршы метр аймақтағы екі-үш орташа жалақы деңгейінде орташа шығынды табады. Кейде ұпай жоғары немесе төмен болады, бұл бірнеше факторларды, соның ішінде тым оң немесе өте теріс көңіл-күйді көрсетеді. Нарықтағы көпіршік болуы да мүмкін, бірақ содан кейін күтулердің бұрмалануына алыпсатарлықтың ықтимал әсері қосылады.   

Бүгінде Алматыда шаршы метрдің доллармен есептегендегі бағасы 1330 доллардың төңірегінде. Яғни, екі жылда өсім 40 процентті құрады. Мұны ақылға қонымсыз өсім деп есептеуге бола ма? Әрине жоқ. Халық 2014-2016 жылдардағы теңге 180-ден 380-ге, ал қазір 420-ға дейін құнсызданған девальвациялар сериясынан кейінгі күйзелістен енді ғана шықты. Осы жылдар бойына халықтың кірістері нарықта өзгерістерге баяу икемделіп жүрді. Жалақылар әлі де өте төмен болып қала береді, бұл кез келген нарықтың негізін – сатып алу қабілетін бұзады.

«Жылжымайтын мүлікті ұлттық валютамен есептеу керек» деген әңгімелердіің барлығы миф және ашық алдау. Бұл сіздің айналымнан шығарған капиталыңыз, ал егер сізге пәтер мұра ретінде қалған болса, онда сіз дамуға пайдаланбаған ақшаңыз. Бұл активта табыстылықтың екі түрі бар. Инвестициялар – пәтердің бағасы, ең болмағанда, оны сатып алғаннан кейін доллар инфляциясының орнын толтыру үшін, оның бағасы өсіп тұруы тиіс. Ал екіншісі – жалдау ақысы және меншікті капиталдың ай сайынғы кірістілігі арасындағы айырмашылық. Егер сатып алу барлық байланысты және операциялық шығындарды ескере отырып, тиімді болса, онда шешім анық.

Сонымен, нарықтың жоғары көтерілуіне не себеп болды? Психология. Сатушылар бұдан былай «жағдайды» түсіну арқылы шығынға кіргілері келмейді. Олар ұмтылатын ең төмен ыңғайлы шешім – шаршы метрге 1500 доллар. Егер қайталама нарық – бұл жаппай сатып алушыға арналған және жақсы тұруға қолайлы аумақта орналасқан, жөндеуден өткен тиімді шағын өлшемді пәтер екенін ескерсек, бұл өте орынды.

Жаңа ғимараттар «эконом» және «комфорт» санатындағы үйлердің шаршы метрі үшін 1000-1200 долларға ұмтылатын болады. Онда шаршы метр тиімді бөлінбейді, олар әрдайым көп болуы керек, сонымен қатар пайдалануға беруді күту уақытын, жөндеу шығындарын және т. б. ескеру қажет. Жаңа және жаңартылған, әрине, қымбатырақ тұрады.

Ал жылжымайтын мүлікке инвестиция салу туралы тағы біраз айтатық: келесі дағдарысты күту керек, бағаның құлдырауының түбін сезіну керек – содан кейін инвестициялау керек. Соңғы рет мұндай жағдай девальвациядан екі жыл өткен соң, 2018 жылы болған.

Анна Шацкая, kn.kz аналитикалық қызметінің жетекшісі:

«Қолайлы уақытты күтудің қажеті жоқ – бағаның төмендеуіне алғышарттар жоқ»

- Бағаның өсуіне негізінен БЖЗҚ қаражатының құйылуы және тұрғын үйдің қорғаныш активі ретіндегі психологиялық құндылығының артуы өз әсерін тигізді. Пандемия кезеңінде адамдар өздерін әлеуметтік және физикалық (аурудан) бұрынғыдан да нашар қорғалғанын ​​сезінді, сондықтан капиталдың жылжымайтын мүлікке «ұмтылуы» басталды. Бұл бүкіл әлемге ортақ үрдіс.

Бағалардың өсімінің баяулауын біз 2022 жылы күтеміз. Бұл зейнетақы қорларының ағынының азаюына, базалық мөлшерлеменің жоғарылауына және жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың болмауына байланысты болуы мүмкін. Егер елде жаңа бағдарламалар пайда болмаса.

Инвестицияға қатысты. Егер біз үйді мақсатты пайдалану үшін сатып алу туралы айтатын болсақ, онда қолайлы уақытты күтудің қажеті жоқ, өйткені төмен бағалар үшін алғышарттар жоқ. Экономика бірте-бірте қалпына келіп жатыр, ал бағалар тек өсе беретін болады. Егер кіріс алу мақсатындағы инвестициялар туралы айтатын болсақ, онда көп нәрсе объектіні және әзірлеушіні дұрыс таңдауға байланысты. Келесі жылы бағаның өсу қарқыны ағымдағы жылмен салыстырғанда төмен болуы ықтимал, сондықтан инвестицияның табыстылығы да төмендейді.