За последние десятилетия Казахстан сделал гигантский скачок вперед в вопросе обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Многочисленные государственные программы, в том числе и ипотечные, позволили большому числу казахстанцев обзавестись собственной крышей над головой. Но перед нашей страной стоит задача довести процент обеспеченности населения жильем до уровня, обозначенного ООН. Пока что мы к этому показателю все еще стремимся. Следовательно, сегодня по-прежнему сохраняется необходимость в государственной поддержке и стимулировании строительства жилья в доступных ценовых сегментах, а также применении дополнительных мер по поддержке спроса на недвижимость.

Подходы разные – цель одна

Согласно данным Бюро национальной статистики АСПИР, по итогам прошлого года в Казахстане введено в эксплуатацию более 17 миллионов кв м жилья, что на 11,4 процента больше, чем годом ранее. Общая стоимость строительства превысила 2,4 триллиона тенге. За год для казахстанцев было построено 1712 многоквартирных домов – это выше 150 тысяч квартир, почти 42 тысячи частных домов и 82 общежития. В лидерах по количеству построенного и сданного в эксплуатацию жилья по традиции - Нур-Султан (более 3,2 миллиона кв м), Алматы (2,6 миллиона кв м) и

Мангистауская область (более 1,2 миллиона кв м).

Как известно, Казахстан занимает первое место в СНГ по строительству жилья. Показатель ввода жилья на одного жителя у нас достигает 0,81 кв м. Аналитики сравнивают текущую ситуацию в Казахстане с другими странами мира и приходят к выводу, что по строительной активности мы приблизились к уровню экономически развитых стран. В качестве сравнения они приводят следующие данные: в Японии в период интенсивного решения жилищной проблемы ежегодно строилось 0,9-1 кв м жилья на человека, в США – 0,7-0,8 кв м, во Франции и Германии – около 0,7 кв м, а Китай длительное время поддерживает строительную активность на уровне 1 кв м на человека.

При этом, по данным 2020 года обеспеченность казахстанцев жильем составила 22,6 кв м на одного человека (по данным на 2015 год этот показатель составлял 21 кв м). Социальный же стандарт ООН предусматривает соблюдение совсем иных пропорций - 30 кв м на человека. И это необходимый минимум. В целом же, цифры по обеспеченности жильем, допустим, граждан США составляют 70 кв м, Германии - 50 кв м на человека, соответственно.

Если возвращаться к стандартам ООН, жилье считается доступным, если для приобретения квартиры средней площади и стоимости требуется менее 3 лет, среднедоступным - от 3 до 4 лет, недоступным - более 5 лет. Мы пока в эти рамки не укладываемся. По официальным расчетам, среднестатистическому работающему казахстанцу для покупки квартиры площадью 54 кв м по времени требуется 6,9 года. И то, при условии, что весь доход он будет направлять на приобретение жилья. Для покупки такой же квартиры и на тех же условиях среднестатистической казахстанской семье из трех человек потребуется 4,1 года. Понятно, что эти сценарии нереалистичны, а следовательно, и обозначенные цифры нельзя считать красноречивыми. По расчетам аналитиков холдинга «Байтерек», структуры которого выступают проводником государственной жилищной политики, на жилищные накопления среднестатистическая семья может направлять не более одной трети совокупного семейного денежного дохода в год. Иными словами, за вычетом потребительских расходов и сохраняя нормальные условия существования, такой семье потребуется 9 лет на приобретение стандартной квартиры.

Исходя из этого, государство в корне стремится изменить ситуацию и ожидает, что уже в 2025 году нашей стране удастся приблизиться к стандартам, определенным ООН. Как недавно высказался премьер-министр Казахстана Алихан Смаилов, «улучшение благосостояния граждан является важнейшей целью государственной политики. И именно доступность жилья для населения является одним из приоритетных направлений в достижении данной задачи». При этом глава правительства констатировал: «Несмотря на рост и достижение планов по вводу жилья, сама доступность его приобретения для простых граждан остается невысокой, число очередников продолжает расти». Понятное дело, что без государственной поддержки нивелировать ситуацию не получится.

Основным инструментом при реализации государственной жилищной политики выступает специально разработанная программа «Нұрлы жер». Срок ее действия - 2020-2025 годы. Эта государственная программа аккумулирует все имеющиеся на текущем этапе меры государственной поддержки не только в сфере жилищного строительства и обеспечения жильем граждан, но и в сфере модернизации и развития системы ЖКХ. Как утверждают ее разработчики, «единая жилищная политика и политика в жилищно-коммунальной сфере обеспечат комплексный подход к развитию комфортной жилой среды населенных пунктов с учетом трендов урбанизации, роста численности населения, а также особенностей каждого региона».

Для проработки всех механизмов программы за основу был взят передовой международный опыт с тем, чтобы вычленить имеющиеся эффективные практики и на их основе или на примере создать свои собственные. Так разработчики, в частности, рассматривали опыт Канады, где реализуется государственная программа «Канадская национальная жилищная стратегия». Ее цель - оказать помощь гражданам страны, нуждающимся в недорогом и современном жилье, а также обеспечить ипотечное кредитование для стабилизации рынка жилья. Для семей с низкими доходами и отдельных уязвимых слоев населения в рамках стратегии строится социальное жилье. Показателен оказался и опыт Швеции с ее «Программой миллиона квартир». Ее суть в субсидировании арендной платы и финансировании строительства напрямую из государственного бюджета при участии Центрального банка Швеции. У Сингапура, где доля государственного жилья составляет 80 процентов от всего жилищного фонда страны, тоже оказалось есть чему поучиться, а порядка 86 процентов сингапурцев проживают в государственных общественных домах. Примечательно, что все эти страны параллельно с вопросами обеспечения жильем населения решали и проблемы жилищно-коммунальной сферы. Так, например, в Швеции, уточняют разработчики нашей государственной программы, в сфере теплоснабжения была образована Шведская ассоциация централизованного теплоснабжения, которая включает порядка 130 компаний, производящих 98 процентов централизованного теплоснабжения страны. Ассоциация действовала как независимый орган до 2016 года, уточняют они, а впоследствии была объединена с Национальной ассоциацией электроснабжения и распределения. «Интересен опыт ассоциации в вопросах введения системы контроля качества для распределительных сетей, которая показала свою эффективность в выявлении некачественного производства и установки материалов. Также ассоциация сыграла важную роль в разработке технических стандартов, которые внесли большой вклад в развитие сектора централизованного теплоснабжения Швеции», - говорят авторы документа.

Программа «Нұрлы жер» стала в один ряд с лучшими мировыми образчиками. Она преследует пять основных задач - реализацию единой жилищной политики; рациональное обеспечение населения качественной питьевой водой и услугами водоотведения; модернизацию и развитие жилищно-коммунального сектора; капитальный ремонт и реновацию жилищного фонда; совершенствование архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Один из ключевых индикаторов «Нұрлы жер» - рост объемов вводимого в эксплуатацию нового жилья. К 2025 году, по расчетам разработчиков программы, он достигнет 20,7 миллиона кв м. В свою очередь это позволит повысить показатель обеспеченности казахстацев жильем до 26 кв м на одного человека. Также на финише реализация программы обеспечит стопроцентный доступ населения к услугам водоснабжения в городах и селах, на 47 процентов снизит износ сетей тепло-, водоснабжения и водоотведения, на 18 процентов сократит долю объектов кондоминиумов, требующих капитального ремонта. Своего рода «побочным» эффектом от реализации программы станет создание 60 тысяч рабочих мест.

Но «Нұрлы жер» - не единственный государственный механизм поддержки граждан, стремящихся обзавестись собственным жильем. В конце прошлого года для решения жилищных вопросов граждан по поручению главы государства был разработан проект закона по вопросам реформирования жилищной политики, который, после принятия его депутатами парламента, существенно расширит спектр имеющихся инструментов в руках государства. Кроме того разработана Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2025 года, которая также предусматривает новые меры по улучшению жилищных условий казахстанцев. Как было заявлено, данный документ консолидирует основные меры государственной политики жилищно-коммунального развития через национальные проекты, планы развития государственных органов, областей, городов республиканского значения, столицы, национальных компаний и других организаций. Данная концепция является полноценной стратегией, которая позволяет комплексно взглянуть на ситуацию и уже сейчас принять адекватные корректировки, чтобы на выходе получить максимально эффективный результат. Ее авторы, казалось, учли самые незначительные на первый взгляд нюансы, которые, тем не менее, в перспективе могут сыграть роль решающих факторов.

«Спасительная соломинка» для льготников

Недавно премьер-министр Казахстана Алихан Смаилов, отвечая на депутатский запрос мажилисменов, выразивших обеспокоенность жилищными вопросами, расставил все точки над i в текущих аспектах проводимой государством жилищной политики.

По словам главы правительства, в настоящее время количество очередников на жилье, состоящих на учете в местных исполнительных органах власти, приближается к цифре в 600 тысяч человек, и она продолжает только расти. Причины вполне понятны. Как пояснил Алихан Смаилов, «существенное влияние на увеличение количества очередников оказывает привлекательность эффективных мер господдержки в виде ощутимых льготных цен на жилье и процентных ставок по кредиту».

Если говорить непосредственно о мерах государственного содействия, то они, в основном, состоят из серии стимулирующих механизмов. К таковым, например, относятся субсидирование арендной платы очередников; субсидирование 50 процентов затрат работодателей на селе, построивших жилье для своих работников; льготное кредитование граждан по ставке 2 и 5 процентов годовых; подведение инженерной инфраструктуры к земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство.

«За счет этих мер в течение десяти лет планируется оказание комплексной государственной поддержки гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилье в местных исполнительных органах с разными уровнями доходов. В рамках обеспечения жильем граждан, имеющих низкие доходы, государственные меры поддержки включают субсидирование арендного жилья и предоставление льготных займов», - уточнил премьер-министр.

При этом для отдельных категорий граждан государство запускает ускоренные режимы решения жилищного вопроса. К таковым, в частности, относятся многодетные семьи, инвалиды 1 и 2 группы, дети-сироты, семьи с детьми-инвалидами. Подходы тут совершенно разные. Один из них - выплаты за жилище, арендуемое в частном жилищном фонде. Кстати, этот механизм был введен в действие благодаря поручению главы государства.

В мае текущего года планируется запуск еще одного механизма - принципа адресной помощи, который заключается в покрытии 50 процентов стоимости аренды жилья очередникам с доходом менее одного прожиточного минимума на члена семьи.

Также, напоминает глава правительства, в рамках льготного кредитования действует программа «Бақытты отбасы» со ставкой 2 процента годовых. Она предназначена для стоящих в очереди на жилье многодетных, неполных семей и семей с детьми-инвалидами, имеющих доходы до 3,1 прожиточного минимума на одного члена семьи. Для тех очередников, у кого доход повыше - до 3,7 прожиточного минимума на одного члена семьи - могут претендовать на льготное кредитование по программе «Шаңырақ» по ставке 5 процентов годовых.

Эти ипотечные программы зарекомендовали себя и для многих, кто даже не помышлял о собственном жилье, стали той самой хрестоматийной спасительной соломинкой. Понимая это, государство принимает решение улучшить эти программы. В частности, расширить перечень участников программы «Бақытты отбасы» путем добавления других категорий социальной незащищенных граждан - инвалидов 1 и 2 группы, а также детей-сирот.

Что касается программы «Шаңырақ», то, как напомнил премьер-министр, с целью поддержания темпов строительной отрасли в рамках антикризисных мер два года назад на реализацию пилотного проекта по этой программе из бюджета было выделено 390 миллиардов тенге. 210 миллиардов тенге из них - на льготное кредитование граждан, 180 миллиардов - «револьверным методом» на строительство социального кредитного жилья. В текущем году, уточняет Алихан Смаилов, эти самые 180 миллиардов тенге будут использованы по второму обороту. «Более того, планируется оптимизировать условия льготного ипотечного кредитования для очередников, путем исключения требования подтверждения уровня доходов. Также будет установлен единый минимальный первоначальный взнос по льготным займам в размере 10 процентов и 20-летний срок кредитования», - резюмировал глава правительства.

На особом контроле государства – вопрос обеспечения жильем работающей молодежи. Но тут при реализации запланированных ранее мер поддержки возникли трудности естественного порядка. «С 2019 года из необходимых за три года 9 тысяч квартир в городах Нур-Султан, Алматы и Шымкент построено или приобретено только 7 тысяч квартир (в 2019 году 3 тысячи, в 2020 году - 1 тысяча, в 2021 году - 3 тысячи), - поясняет Алихан Смаилов. - Это связано с тем, что в 2020 году из-за сложившейся экономической ситуацией в стране и мире, связанной с пандемией коронавируса, из положенных 21,6 миллиарда тенге (на 3 тысячи квартир) выделено только 7,2 миллиарда тенге (на 1 тысячу квартир)».

Восполнить объемы и реализовать ранее обозначенную задачу планируется до конца текущего года. «На строительство и приобретение 3 тысяч квартир из бюджета предусмотрены средства в сумме 21,6 миллиарда тенге, а также планируется выделение необходимых средств еще на 2 тысячи квартир», - уточнил глава правительства.

Ключевое звено

Ключевым институтом, занимающимся проведением государственной жилищной политики на практике является «Отбасы банк». В конце декабря прошлого года было объявлено, что банк станет национальным институтом развития. На его базе планируется создать Центр по обеспечению жильем, в задачи которого будет входить централизованное ведение, постановка и учет всех нуждающихся в жилье, а также распределение жилья по дате постановки в соответствии с лестницей доступности жилья. Как прокомментировали новшество представители «материнской» компании – холдинга «Байтерек», частью которого и является «Отбасы банк», база Центра по обеспечению жильем будет интегрирована с государственными базами данных физических лиц.

Трансформацию «Отбасы банка» высоко оценил и глава правительства. «Гражданам уже предоставлена возможность вложения части своих пенсионных накоплений на депозиты «Отбасы банка» с целью последующего приобретения жилья. В рамках реформирования законодательства будут внедрены механизмы реализации жилья в зависимости от доходов, субсидирования части арендных платежей и строительства жилья на селе. Также в соответствии с поручением Главы государства приняты решения по внедрению механизма субсидирования части арендной платы. Данным механизмом будет охвачено около 70 тысяч наиболее уязвимых семей, что позволит им откладывать часть средств от аренды на покупку собственного жилья… В целом новые подходы и механизмы представляют собой справедливую, открытую и доступную систему государственной жилищной поддержки, которая позволит в течение десяти лет решить жилищные вопросы свыше полумиллиона очередников», - заявил Алихан Смаилов.

В этой связи стоит напомнить, что помимо упомянутых выше ипотечных программ «Шаңырақ» и «Бақытты отбасы», «Отбасы банк» реализует целую серию разнообразных программных решений. В частности, выдает кредиты по госпрограмме «Нұрлы жер» (под 5 процентов годовых сроком на 25 лет с первоначальным взносом 20 процентов). По итогам прошлого года казахстанцам по госпрограмме выдано 16 тысяч займов на 178 миллиардов тенге. Для военнослужащих и сотрудников специальных государственных органов реализует проект «Әскери Баспана» (первоначальный взнос от 15 процентов, срок кредитования до 25 лет со ставкой 8 процентов годовых). По данным на 1 января текущего года военнослужащими и сотрудниками специальных государственных органов по этому направлению открыто 133 тысяч спецсчетов с общей суммой поступлений 463 миллиарда тенге.

Женщины могут воспользоваться специальной ипотекой «Умай» - проектом, который реализуется при участии Азиатского банка развития. Сумма займа здесь ограничена 30 миллионами тенге. Что качается других условий, то ипотека предоставляется сроком на 25 лет под 12 процентов годовых с первоначальным взносом 15 процентов. Программа «Свой дом» - собственный проект «Отбасы банка». Он рассчитан для тех, кто хочет жить на земле. Условия кредитования также далеко не рыночные (сумма займа до 100 миллионов тенге, первоначальный взнос от 20 до 50 процентов со ставкой 7 процентов годовых на срок 25 лет) и позволяют большой части казахстанцев стать участниками этой программы.

Конечно же, самыми популярными являются традиционные продукты банка – стандартная накопительная программа, предварительный и промежуточный займы. Ставки по ним в среднем составляют 3,5-5 процентов годовых. Всего в прошлом году через «Отбасы банк» казахстанцам на приобретения доступного жилья было выдано свыше 82 тысяч займов займов на общую сумму 1,2 триллиона тенге.

В планах «Отбасы» - внедрение новых льготных продуктов. Так, совместно с акимами областей уже разрабатывается программа льготной ипотеки для жителей моногородов с низким потенциалом развития. Первоначальный взнос в рамках проекта составит 10 процентов, ставка вознаграждения - в пределах 2-5 процентов годовых.

Кстати, в марте международное рейтинговое агентство Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги дефолта эмитента в национальной валюте (РДЭ) АО «Отбасы банк» на уровне «BBB». Прогноз по рейтингам «Стабильный». «Подтверждение рейтинга указывает на стабильность работы «Отбасы банка», эффективность его операционной деятельности и бизнес-стратегии. Сейчас мы занимаем первое место по объему долгосрочных вкладов физических лиц среди банков Казахстана с долей в 39 процентов и по объему ипотечного кредитования с долей 66 процентов. Количество участников системы жилищных строительных сбережений составляет 2,2 миллиона человек или 23,5 процента от экономически активного населения. Ежедневно банк выдает порядка 300 займов и открывает около 4 тысяч новых депозитов», - прокомментировала выводы рейтингового агентства председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова.

Также она сообщила, что у «Отбасы банка» самый низкий уровень NPL (займов с просрочкой более 90 дней). При среднем банковском уровне в 3,31 процента у «Отбасы» он составляет 0,06 процента. То есть, как уточнили представители «Отбасы», «запаса ликвидности банка достаточно для соблюдения обязательств по выдаче займов в ближайшие три года».

Кстати, умеренный запас ликвидности «Отбасы банка» отметили и специалисты рейтингового агентства Fitch Ratings, равно как и устойчивое качество активов и сильный запас капитала. Согласно их выводам, именно эти факторы будут играть свою роль в среднесрочной перспективе, которая для них видится довольно безоблачной, без возможных ЧП, которые бы потребовали чрезвычайной поддержки со стороны государства.

Надежный партнер

Обеспечением населения доступным и качественным жильем занимается и другой институт - появившееся на базе Казахстанской ипотечной компании АО «Казахстанская жилищная компания». Для справки стоит напомнить, что Казахстанская ипотечная компания возникла еще в 2000 году, став одной из первых ипотечных организаций не только в Казахстане, но и на всем постсоветском пространстве. Решение о ее создании принял Национальный банк, сконцентрировавшийся тогда на разработке и реализации проекта долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития ипотечного кредитования. С тех пор Казахстанская ипотечная компания сала надежным и эффективным проводником в реализации государственной жилищной политики. Этому способствовало и то, что два года назад она была реорганизована. В ее состав вошли АО «Байтерек девелопмент» и АО «Фонд гарантирования жилищного строительства». В итоге компания, сменив название на Казахстанскую жилищную компанию, получила статус единого оператора жилищного строительства в Казахстане. Также

Казахстанская жилищная компания выступает финансовым оператором государственной программы «Нұрлы жер» по направлению финансирования строительства кредитного жилья через выкуп облигаций местных исполнительных органов. Это механизм предусматривает «револьверный» принцип, в результате чего каждые два года возврат ранее выделенных средств повторно направляется на новое строительство без дополнительного выделения ресурсов. В свою очередь, акиматам он позволяет строить и реализовывать кредитное жилье по фиксированным

ценам. Для Алматы это, например, 240 тысяч тенге за кв м, для Нур-Султана – 220 тысяч, для Шымкента – 200 тысяч тенге, для остальных регионов диапазон колеблется в промежутке 160-180 тысяч тенге за кв м. За все время существования данного механизма компанией приобретены облигации на сумму, превышающую 760 миллиардов тенге. Только по итогам прошлого года на эти цели было потрачено почти 164 миллиарда тенге при плане в 109,6 миллиарда. Как поясняют в компании, роста удалось достичь за счет «дополнительного привлечения на рынке 54 миллиардов тенге и микширования со средствами Национального фонда». Ожидается, что в период с 2022 по 2025 годы компанией кумулятивно будут приобретены облигации акиматов на общую сумму 869 миллиардов тенге для строительства 4 миллионов кв м кредитного жилья. Речь идет о строительстве свыше 68 тысяч квартир.

Обновленная стратегия этого института, рассчитанная до 2023 года, позволила сконцентрироваться компании на комплексном решении жилищных вопросов и обеспечении сбалансированного развития, заняться внедрением информационных технологий и более эффективно реализовывать государственные жилищные программы. Сегодня эта структура располагает широким перечнем инструментов для решения поставленных перед ней задач. В первую очередь, речь идет о выдаче ипотечных займов и приобретении ипотечных прав требований. Второе важное направление - предоставление арендного жилья с последующим выкупом в рамках программы «Нұрлы жер» для обеспечения жильем очередников, стоящих на учете в местных исполнительных органах из числа социально уязвимых слоев населения, а также работников здравоохранения и образования. Что касается условий, то они более чем приемлемые: отсутствие первоначального взноса, срок аренды - до 240 месяцев по ставке 3,1 процента годовых. По истечении срока аренды жилье переходит в собственность арендатора. Впрочем, приобрести в собственность арендное жилье можно и досрочно, в том числе, и воспользовавшись правом привлечения гарантов при недостаточности доходов.

Также важными направлениями, по которым работает компания, являются кредитование застройщиков в рамках государственных программ и субсидирование кредитов частных застройщиков и ипотечных займов. Только по итогам прошлого года в рамках этого направления были одобрены проекты на общую сумму почти 28 миллиардов тенге, при этом, как отмечается, стоимость коммерческих кредитов для строительных компаний была удешевлена в среднем на 50 процентов. Также Казахстанская жилищная компания ведет финансирование строительства жилья и занимается реализацией инвестиционных проектов. Гарантирование завершения жилищного строительства – еще один ключевой инструмент компании. Так, по официальным данным, гарантию на завершение строительства уже получили 73 проекта на общую сумму 362 миллиарда тенге, что позволило защитить вклады населения на приобретение 21 тысячи квартир на коммерческом рынке. До 2025 года включительно, как сообщается, объем таких гарантий составит 500 миллиардов тенге. Для стимулирования и поддержки спроса на жилье компания приобретает права требования по ипотечным займам у коммерческих банков и выпускает ипотечные ценные бумаги. Как поясняют аналитики, это позволяет наращивать объем выдаваемых ипотечных кредитов в целом по республике.

Ожидается, что к началу следующего года доля Казахстанской жилищной компании в строительстве доступного жилья достигнет 13 процентов от общего объема по республике, а физический объем ввода жилья за счет собственных инструментов составит свыше 3 тысяч кв м. Что касается других показателей, то по предварительным расчетам объем выданных гарантийных обязательств к 2023 году достигнет отметки в 291,6 миллиарда тенге, субсидируемых кредитов частных застройщиков - 60 миллиардов тенге, приобретения прав требований - 18,6 миллиарда тенге, выдачи ипотечных займов через банки-агенты по программе «Орда» - 41,4 миллиарда тенге.

Для развития рынка арендного жилья без выкупа компания создает инвестиционный фонд недвижимости. Его базисом станут не менее 100 квартир общей площадью порядка 6 тысяч кв м. В перспективе освоение нового для компании направления - финансирования реновации ветхого жилья. Объем финансирования по этому направлению может достичь 5 миллиардов тенге.