«Хотели как лучше, а получилось как всегда» – известное выражение Виктора Черномырдина отлично подходит для описания ситуации вокруг льготных ипотечных программ, которые государство инициировало с целью обеспечить жильём нуждающихся, а фактически поддержало строительные компании и стимулировало рост цен на жилую недвижимость. И вроде бы уже пора остановиться и позволить рынку жить по естественным законам, но резкое сворачивание дешевой потеки грозит ещё более серьёзными последствиями, чем те, что наблюдаются сейчас...

По большому счету, и власти, и граждане, и застройщики оказались в заложниках льготных жилищных госпрограмм. За счёт последних сегодня осуществляется более 90 процентов ипотечного кредитования в Казахстане. И если полностью их закрыть, то рынок жилья, особенно первичный, может сильно просесть. К примеру, по прогнозам НУХ «Байтерек», с завершением программы «7-20-25» неудовлетворенный спрос на ипотеку в 2023-м прогнозируется в размере 500 миллиардов тенге, или 35 тысяч квартир, что подразумевает значительное сокращение рабочих мест и объёмов строительства.

Предчувствуя неладное, в Союзе строителей Казахстана забили тревогу и предложили вместо двух ипотечных программ «Баспана хит» (завершилась в 2021-м) и «7-20-25» (завершится к концу нынешнего года) разработать одну на сумму 1 трлн. тенге со ставкой от 0 до 5 процентов в зависимости от финансового положения вкладчика. Руководитель объединения Талгат Ергалиев, выступая на днях в эфире телеканала «Хабар 24», даже предрёк стране «второй қаңтар», если правительство не решится на этот шаг. Для большей убедительности он привел свои расчеты, согласно которым в ближайшие семь-восемь лет количество нуждающихся в жилье граждан увеличится до 10 миллионов, что, по его словам, повлечет за собой социальное напряжение и рост протестных настроений.

Однако многие эксперты не согласны с такой постановкой вопроса. Они уверены, что льготная ипотека стремительно теряет свою социальную направленность и больше напоминает стрельбу из пушек по воробьям. Ведь из числа граждан с низкими доходами купить квартиры на выгодных условиях смогли лишь те, кто подсуетился на начальном этапе действия программ, когда стоимость квадратных метров была более-менее адекватной. Остальные проиграли, поскольку из-за роста цен не имели и не имеют возможности накопить даже на первоначальный взнос. Тем самым был искажен ключевой смысл дешевой ипотеки - в последние годы она в основном обслуживала интересы девелоперов и покупателей, желающих инвестировать лишние деньги в недвижимость. …

Поэтому всё чаще звучат призывы провести серьёзную работу над ошибками, принять такие решения, которые бы минимизировали участие государства в ипотечной сфере, способствовали бы её динамичному развитию и при этом сделали приобретение жилья доступным для семей со средним и ниже среднего достатком. Поразмышлять на данную тему мы попросили наших постоянных аналитиков.

Мурат Кастаев, генеральный директор DAMU Capital Management:

«Только постепенное сворачивание госпрограмм охладит рынок»

- В Казахстане сохраняется перманентно высокий спрос на жильё. Он обусловлен достаточно быстрыми темпами роста населения при низком уровне обеспеченности квадратными метрами (23 кв.м. на человека). Решить эту проблему государство пыталось через льготные ипотечные программы, но получило обратный эффект. Да, с одной стороны, они стимулировали строительство жилья, но, с другой, разогревали спрос на него, что в свою очередь толкало цены вверх. Предоставление же возможности использовать излишки пенсионных накоплений на приобретение недвижимости и вовсе привело к её подорожанию до уровня, который недосягаем для граждан с низкими доходами.

Более того, жилищные госпрограммы сделали неконкурентоспособной коммерческую ипотеку от банков второго уровня (по рыночным ставкам). По сути, государство подмяло под себя весь сегмент ипотечного кредитования, которое должно было служить для БВУ долгосрочным продуктом с низкими рисками (поскольку займы обеспечены залогом в виде недвижимости, люди стараются исправно платить ипотеку). Практически полностью лишившись этой части доходов, банки компенсировали потери потребительским кредитованием, где сейчас тоже надувается пузырь.

По-хорошему, государство не должно вмешиваться в те сферы экономики, где успешно присутствует частный сектор. Если оно хочет сделать ипотеку доступной для социально уязвимых слоёв населения, то пусть создаёт для них отдельные программы. Допускать к ним всех подряд – значит противоречить изначальным задачам. Ведь в таком случае обеспеченные казахстанцы продолжат скупать через систему жилстройсбережений всю недвижимость и тем самым провоцировать рост цен, строительные компании будут на этом успешно зарабатывать, а те, кто действительно нуждается в жилье и на кого рассчитаны эти программы, останутся за бортом.

Чтобы ипотечный рынок пришел в равновесие, государству необходимо выйти из него. Хотя бы потому, что его присутствие в нем выливается в прямые потери бюджетных средств (инфляция в стране уже превысила 16 процентов, а льготная ипотека продолжает выдаваться под низкие проценты). Только постепенное сворачивание соответствующих госпрограмм охладит рынок, сбалансирует спрос и предложение, позволит сократить государственные расходы, будет способствовать снижению инфляции. А по мере снижения инфляции пойдут вниз и рыночные ставки по ипотеке.

Это довольно болезненный процесс, но рано или поздно его придется осуществить. Бесконечно «накачивать» строительный сектор и поддерживать девелоперов за счет государственного бюджета нельзя. Неограниченная поддержка стройиндустрии может привести к печальным последствиям. В качестве примера приведу Китай, где возводятся целые города-призраки, в которых никто не живёт, потому что спрос не поспевает за предложением. Причем остановить строительство уже нельзя, иначе экономический гигант может лишиться четверти своего ВВП.

Что же касается заявления Союза строителей, то, на мой взгляд, это неприкрытое лоббирование интересов строительных компаний и даже прямой шантаж. Поддавшись на него, государство создаст прецедент, в результате чего господдержки начнут требовать и другие отрасли. И тем более возмутительным выглядит запугивание властей повторением январских событий – это не что иное как угроза национальной безопасности. Подобные заявления не должны оставаться без внимания соответствующих служб.

Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio:

«Строительному сектору нужно пройти через рецессионый спад»

- Нужны государственные ипотечные программы или не нужны – это давний экономические спор. Одна сторона выступает за свободный рынок, который должен сам себя регулировать, а другая считает, что он не справится без постоянного вмешательства государства, поскольку циклические колебания экономики будут слишком большими и разрушительными. Тогда как современная макроэкономическая теория утверждает, что истина находится где-то посередине.

Дело в том, что избыточное и несвоевременное вмешательство государства, допустим, через масштабные льготные ипотечные программы в период естественного подъёма экономики или в заключительной части экономического цикла, может привести к ценовому пузырю, когда предложение значительно превышает спрос. В таких условиях стимулируемый государством сектор, например, строительный, входит в тренд постоянного снижения эффективности, исправить который может только постоянное наращивание господдержки. Ситуация тупиковая, поскольку возможности государства не беспредельны, и чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на кризис в строительной отрасли могучего Китая... К тому же стимулирование одной отрасли приводит к дисбалансам в экономике, которые снижают её эффективность в целом.

С другой стороны, в период депрессии в экономике, то есть сразу после прохождения циклического спада, без помощи государства действительно не обойтись. Именно здесь масштабные льготные ипотечные программы могут дать толчок, который переведет отрасль в фазу оживления. Без такого толчка депрессия может затянуться.

Сейчас экономика Казахстана находится в заключительной фазе роста, когда отсутствует необходимое пространство для расширения производства. Это хорошо видно по рынку труда РК, где просто нет свободных трудовых мощностей. То есть государственные вливания в спрос сейчас будут вести не к расширению строительства, а лишь к росту цен. Это контрпродуктивно, учитывая, что граждане и так не готовы покупать недвижимость по её нынешней стоимости.

Так что нравится нам это или нет, но объективные макроэкономические законы говорят, что строительному сектору, как и всей экономике Казахстана, нужно пройти через рецессионый спад, в процессе которого неэффективные компании уйдут с рынка, а эффективные останутся. И вот когда этот отсев произойдет, государство, не боясь за последствия, может запускать крупную программу льготной ипотеки. Но с пониманием того, что это временная история, пока экономическая активность не стабилизируется на нормальном уровне.

При этом государство может безбоязненно сделать льготную ипотеку постоянной для отдельных групп граждан, например, для многодетных семей, военных и так далее. А для строителей, которые в период рецессионного спада могут остаться без работы, следует предусмотреть временные меры социальной поддержки, пока активность в отрасли не начнёт расти.