На днях Бюро национальной статистики обнародовало последние данные, касающиеся цен на жилую недвижимость в Казахстане. Сопоставляя их с цифрами за предыдущие месяцы, можно сделать вывод: стоимость квадратного метра продолжает пусть и медленно, но неуклонно расти, и даже летний спад на рынке не остановил эту тенденцию. А в октябре рост даже чуть ускорился. Возможно, такая динамика связана с сезонным фактором, и не исключено, что приближающаяся зима «заморозит» цены. Но ждать их снижения, тем более существенного, судя по всему, вряд ли стоит.

В официальных данных есть ряд моментов, вызывающих вопросы и даже серьёзные сомнения. Скажем, при сравнении с ситуацией пятилетней давности выясняется, что если тогда, в 2017-м, на первичном рынке цены были значительно выше, чем на вторичном (в среднем по республике соответственно 253,2 и 185,7 тысячи тенге за квадратный метр), то сейчас картина прямо противоположная – 430,7 и 484,9 тысячи. Чем объяснить такой парадокс? Или это издержки отечественной статистики?

Последнее замечание высказано отнюдь не неслучайно – подобного рода странности встречаются довольно часто. Взгляните, например, на цифры за прошлый месяц, октябрь. Из них следует, что стоимость недвижимости в Астане значительно выше, чем в Алматы: на первичном рынке – соответственно 557,8 и 461,7 тысячи тенге за «квадрат», на вторичном – 646,2 и 506,4 тысячи. Но возможно ли такое? Многие из тех, кто хотя бы время от времени мониторит цены, наверняка скажут, что если несколько лет назад они в двух главных городах страны были сопоставимыми, то потом южная столица по стоимости жилья оставила северную далеко позади себя.

Такой вывод подтверждают и регулярно обновляемые данные популярного сайта недвижимости «Крыша», где собрана самая большая база объявлений о продаже квартир и домов, на основе чего выводится средняя цена по каждому городу. Если пять лет назад в Астане за «квадрат» просили 319,1 тысячи тенге (с учётом и первичного, и вторичного рынков), а в Алматы – 352,3 тысячи, то есть, разница была относительно небольшой, то сейчас, на начало ноября, разрыв достиг значительной величины – соответственно 486,7 и 692,5 тысячи тенге. Иными словами, если верить «Крыше», в южном мегаполисе сегодня жилье в среднем оценивается чуть ли не в полтора раза дороже, чем в Астане.

Понятно, что этот сайт оперирует цифрами, отражающими цену предложения, и что при совершении реальных сделок они, скорее всего, будут ниже. Но даже если чисто теоретически допустить, что алматинские продавцы дружно сбрасывают до 20 процентов от первоначально заявленной стоимости (на самом деле торг обычно идёт вокруг значительно меньших процентов), а астанинские умудряются реализовать квартиры безо всяких скидок, то даже в этом случае цены в Алматы будут существенно выше. Впрочем, возможно, представители официальной казахстанской статистики приведут свои контрдоводы, объясняющие, откуда взялись их цифры.

В мае, когда на отечественном рынке жилья после мартовского и апрельского всплеска (как спроса, так и цен) наступило затишье, часто можно было услышать, в том числе от экспертов, что, дескать, недвижимость в Казахстане переоценена, её стоимость носит спекулятивный характер, а значит, достигла своего пика. И что в это же самое время платежеспособный спрос со стороны населения снизился, тем более после повышения порога снятия излишков пенсионных накоплений. Соответственно, мол, теперь начнётся откат назад, и квартиры станут дешеветь.

Однако этого не случилось. Например, в августе цены предложения выросли практически во всех крупных городах, в сентябре – в большинстве из них, в октябре – аналогично. Скажем, в Алматы с его самым большим в стране жилым фондом за указанные три месяца «квадрат» подорожал на 34 тысячи тенге, или на 5,2 процента. Чтобы было максимально наглядно: в октябре за условно-среднюю квартиру площадью 60 кв. метров потенциальные продавцы в южной столице просили на два миллиона тенге больше, чем в июле.

Одновременно произошло увеличение количества реальных сделок купли-продажи: если в период с мая по июль их ежемесячно в целом по стране заключалось 30-31 тысяча, то в августе – 35,7 тысячи, в сентябре – 36.2 тысячи. Это лучшие показатели за последнее десятилетие, если не считать 2021-й и начало 2022-го, когда благодаря, в первую очередь, пенсионным деньгам были побиты все рекорды. А в октябре количество сделок составило 34,3 тысячи. Значит, на самом деле платежеспособный спрос никуда не делся.

Кстати, следует отметить, что на протяжении всех предыдущих лет число сделок неуклонно росло: в 2015-м – 166 тысяч, в 2016-м – 190 тысяч, в 2017-м – 239 тысяч, в 2018-м- 264 тысячи, в 2019-м – 320 тысяч. В пандемийный год оно несколько сократилось, но зато в прошлом достигло абсолютного максимума – 606 тысяч. За десять месяцев нынешнего года совершено уже более 400 тысяч сделок, а к концу декабря их количество наверняка достигнет 460 тысяч. И даже если отбросить «сверхнормативные» цифры марта и апреля, это намного больше, чем в 2019-м, – именно тот год стоит брать для сравнения, поскольку пандемийный 2020-й и «искусственно-рекордный» 2021-й сложно назвать показательными.

Причём это произошло в условиях сокращения государственных, или льготных, ипотечных программ (скажем, в конце прошлого года завершилось действие весьма популярной программы «Баспана-хит») и повышения процентных ставок по стандартной, «коммерческой», ипотеке.

Словом, сколько бы казахстанцы ни жаловались на слишком высокие цены, которые к тому же продолжают расти, они при этом всё чаще приобретают жилую недвижимость. Пусть даже, возможно, преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры – это замечание касается, прежде всего, Алматы и Астаны, в которых совершается от 35 до 40 процентов всех сделок, заключаемых в стране.

Увеличение количества покупок вызвано несколькими факторами. Пожалуй, главный из них – это то, что на протяжении последних лет жильё в Казахстане дорожало медленнее, чем росли доходы населения. Если «пролистать» архивные страницы той же «Крыши», то можно узнать, что за период с октября 2017-го по октябрь 2022-го, то есть за пятилетку, средняя цена предложения в городах, охваченных её мониторингом, поднялась с 200,4 до 377,6 тысячи тенге, или в 1,88 раза. В том числе в Алматы – примерно вдвое, в Астане – немногим более чем в полтора раза.

При этом среднемесячная номинальная заработная плата в целом по стране за тот же период увеличилась в 2,08 раза: если в 2017-м она составила 149,7 тысячи тенге, то по итогам второго квартала нынешнего года – 312,0 тысячи. В ещё большей степени, в 2,37 раза, выросла за рассматриваемый промежуток времени медианная зарплата: пять лет назад она не превышала 83,0 тысячи, а теперь достигла 196,7 тысячи. Речь идёт о величине, «пограничной» между двумя равными половинами всего работающего населения, одна из которых получает больше этого (медианного) значения, а вторая – меньше. Дело каждого – верить или не верить приведённым выше данным Национального бюро статистики, но других нет.

Кроме того, нужно учитывать довольно быстрый рост населения страны, помноженный на сохраняющийся высокий уровень урбанизации. Например, за период с октября прошлого года по октябрь нынешнего общая численность горожан в Казахстане увеличилась на 848 тысяч человек, или на семь процентов, и больше половины такой прибавки обеспечили вчерашние жители села. А всем этим людям, переселяющимся в города, надо где-то жить, и соответственно они будут оказывать существенное влияние на рынок недвижимости, стимулируя повышение спроса.

Плюс следует иметь в виду наметившийся в текущем году (в силу известных причин) тренд на сокращение количества выезжающих из Казахстана на ПМЖ в Россию – в эту страну обычно перебирались, как минимум, 80 процентов всех наших эмигрантов. Есть веские основания полагать, что данная тенденция в обозримой перспективе сохранится. А чем меньше покидающих Казахстан – чем меньше квартир будет появляться в продаже на вторичном рынке. Возможно, такие квартиры занимают в общем объёме сделок небольшую долю, но тем не менее…

С учётом всех этих факторов ждать снижения цен на жильё пока не приходится…