Разрыв между ценами на жилье и доходами рядовых казахстанцев за последние годы стал практически непреодолимым, считают эксперты. По их мнению, с учётом того, что рынок недвижимости реагирует на любые кризисные явления в стране и мире, ожидать его нормализации в 2023 году, который будет крайне тяжелым во всех смыслах, не приходится. О том, как мы к этому пришли и что может спасти ситуацию, рассуждает руководитель практики «Арендный бизнес» в юридической компании Leila Zulfugarova & Rartners Ирина Архипова.

- В начале года в интервью нашему изданию вы отметили, что рынок недвижимости находится в постшоковом состоянии после пандемии коронавируса, «пенсионного» ажиотажа, а также январских событий и может не выдержать ещё одного даже не самого крупного «черного лебедя». Как видим, на этом испытания не закончились - весь год его штормило под влиянием глобальных и внутренних кризисов. В каком состоянии, по вашим оценкам, рынок находится сейчас? И какие его сегменты пострадали больше всего?

- Рынок недвижимости сейчас переживает очень сложный период. Цены предложения за год выросли практически в два раза, вследствие чего разрыв между ними, с одной стороны, и покупательской способностью населения, с другой, значительно увеличился. В наихудшем положении пребывает так называемый «премиум сектор» жилья. Дорогая коммерция на вторичном рынке тоже не продаётся. В основном сейчас инвестируют малыми дозами только в малогабаритные квартиры в новостройках. В ценовом сегменте до 100 тысяч долларов сохраняется движение на вторичном рынке, но очень слабое. Все всплески в этом году лишь имитировали оживление, но незначительно и ненадолго.

Зависимость отечественного рынка жилья от геополитики всегда была очень высокой, но сейчас он уязвим как никогда раньше. Поэтому я бы не советовала делать какие-то большие ставки тем, кто не готов всё потерять. Один неверный политический шаг, необдуманные высказывания, и мы можем проснуться в совсем другом измерении. Ситуация схожа с тем, как закипает молоко: вроде на поверхности легкие колебания, но в любой момент процесс может выйти из-под контроля.

- А как насчёт рынка аренды жилья, который среагировал рекордным скачком цен на массовый приезд в РК российских граждан? Почему это произошло и каковы последствия?

- Стоимость аренды стала «уходить в космос» ещё в прошлом году. «Россияне» лишь усложнили ситуацию, сыграв с его участниками злую шутку. Создалась иллюзия подъёма рынка на волне их приезда, цены стали ещё выше. В итоге адекватных предложений очень мало, можно даже сказать, что таковых практически нет.

Представьте, какой доход нужно иметь, чтобы платить сейчас за съёмное жилье в Алматы?! При таком раскладе арендные квартиры могут превратиться в «коммунальные», поскольку снимать их возможно лишь скопом, разделив плату на несколько человек. Причем всю прибыль в дальнейшем может съесть ремонт объекта, если учесть, что цены на строительные материалы тоже сильно взлетели.

Считаю, те арендодатели, которые поставят на надёжную и стабильную аренду, выиграют больше, чем погнавшиеся за сиюминутной, хотя и солидной, прибылью. К тому же после Нового года может случиться отток россиян из Казахстана. Оставшиеся же вряд ли будут снимать жильё по неадекватным ценам, а приобрести здесь недвижимость они вообще не могут без оформления вида на жительство.

- В начале года ходили разговоры о вероятности дефолтов казахстанских застройщиков на фоне разрыва транспортно-логистических цепочек в условиях геополитического кризиса. А как на самом деле они сейчас себя чувствуют? Изменились ли их планы и стратегии?

- Казахстанские застройщики — это особая каста участников рынка со своими правилами и государственной поддержкой. Прогноз дефолта может грозить только их ТОО как юридическим лицам, из-за них могут пострадать банки и, как следствие, это может поставить под угрозу сбережения населения. Сейчас застройщики ушли в сегмент малогабаритных квартир и в сторону увеличения этажности жилых построек. На фоне таких высоток скоро наши «хрущёвки» могут стать люкс-апартаментами. К слову, я видела в Париже одну квартиру общей площадью 12 квадратных метров. Так что нам есть куда стремиться…

- Несколько непонятная ситуация сложилась вокруг льготных ипотечных программ: сначала шли активные разговоры об их полном закрытии, а теперь - о возобновлении. Каково лично ваше мнение на сей счет – есть ли в них необходимость? Или они лишь мешают рынку самостоятельно развиваться?

- Считаю, что рынок недвижимости это экономический сектор, и он должен развиваться своим путём. А государственная поддержка населения – это социальный сектор, и здесь совсем другая история. По сути, все ипотечные программы создают долги, которые нужно выплачивать на протяжении очень длительного времени, что вряд ли можно рассматривать как решение жилищной проблемы наших граждан. Скорее, это решение проблем банков и строительного сектора. Поэтому все такие программы нужны именно им, а не населению.

- В сложившейся ситуации весьма сложно делать прогнозы, но всё же предлагаю обрисовать наиболее вероятные, на ваш взгляд, сценарии (позитивный и негативный) изменений на рынке в 2023 году? Есть ли хоть какие-то предпосылки к снижению цен до адекватного уровня, в том числе на аренду жилья?

- Для большинства населения недвижимость – место, где живут они сами и их семьи. Тех, кто имеет в собственности многочисленные объекты жилья, очень мало – 5 процентов от общего числа наших граждан, не больше. Но именно в их руках сосредоточены основные активы недвижимости. И вряд ли они в 2023-м будут снижать цены. А поскольку на них ориентируются и остальные собственники, владеющие одним-двумя объектами, то рынок будет оставаться дорогим и застойным. Эдакое дорогое болото.

Но, повторяю, рынок сейчас очень уязвим. В любой момент всё может рухнуть. От нас ничего не зависит. Скорее всего, это будет зависеть от какого-то политического события. Единственное – к лету могут просесть цены на аренду, иначе оплачивать её в большинстве случаев будет просто некому.

- Какие ключевые проблемы казахстанского рынка недвижимости вы бы назвали?

- Проблема номер один – недоступные и неадекватные цены. Большинство наших граждан лишены возможности стать полноценными участниками рынка, поэтому он не может развиваться по горизонтали и движется только по вертикали вверх или вниз. И чем больше вверх, тем более узкой становится вертикаль движения.

Ещё одной большой проблемой остаётся качество строительства. При точечной застройке многоэтажки возводятся из дешёвых материалов и без обеспечения должной инфраструктуры. Новые объекты подключаются к старым, неоднократно подвергавшимся латанию, уже не выдерживающим нагрузок коммунальным сетям, на которых держатся все наши города. У многих ЖК даже дворов своих нет, поскольку они построены на дворовой территории соседних домов. Экология жизни там, естественно, отсутствует полностью. Строительство ведётся так, будто мы живём на маленьком острове, хотя Казахстан обладает огромными территориями.

- Насколько эти проблемы вообще решаемы?

- Решения всегда есть. Считаю, что качество многоэтажного строительства и социальных объектов, а также деятельность застройщиков должны находиться под строгим государственным контролем. Идеальный вариант - госпредприятия будут строить, а их руководители отвечать головой за качество работы.

Что касается рынка съёмного жилья, то тут главная проблема — это «дикообразие» арендных отношений. До сих пор, несмотря ни на что, во многих случаях не заключаются нормальные договоры, подразумевающие защиту сторон от недобросовестных действий контрагента. Всё держится на «честном слове». А если и есть документ, то он носит формальный характер, в результате чего съемщики рискуют в любой момент быть выставленными на улицу. При этом не думаю, что государству нужно контролировать этот рынок, однако заставить его работать по закону с обязательным заключением договоров аренды и выполнением принятых обязательств - необходимо.

Также государству важно создавать альтернативную рыночной аренде систему обеспечения временным жильём нуждающихся в нём граждан. Плюс возрождать систему государственных общежитий для молодёжи, молодых семей, студентов и стажёров, работников производственной и социальной сферы. И сразу же законом перекрывать любую возможность для коррупции и спекуляции в этом секторе. Не должно быть бездомных людей.

- Какие ещё есть варианты решения жилищной проблемы?

- Здесь также может сработать хорошо забытый старый метод распределения квартир государственного фонда между теми, кто не имеет своей недвижимости. Но передавать такие квартиры надо не в собственность, а в пожизненное пользование семьям, их детям и внукам. Ведь более чем странно предлагать долгосрочную долговую «льготную» кабалу людям, у которых нет денег на покупку жилья, и тем самым вместо решения проблемы ещё больше ухудшать их положение.

Кроме того, государство могло бы создавать вокруг крупных городов посёлки городского типа с хорошей инфраструктурой, с объектами социального обеспечения для строительства малоэтажных или индивидуальных домов с земельными участками. Уверена, многие казахстанские семьи согласятся жить в таких благоустроенных населенных пунктах, откуда до города и работы можно добраться максимум за 30 минут на современной электричке. Разве для нас это фантастика? Сколько можно толочь воду в ступе с этими программами льготного ипотечного кредитования? Жизнь доказала, что это не решение.

Считаю, что в 2023 году общая экономическая ситуация может стать ещё хуже, и это отразится, в первую очередь, на рынке недвижимости, который будет как тот богач, который умирает от голода, хотя в его доме много золотых слитков. Все-таки главная проблема, обостряющаяся с каждым годом, – это огромное имущественное расслоение нашего общества и, как следствие, сокращение количества граждан, которые способны без долгов выживать благодаря своим доходам. И если государство не начнёт сегодня решать коренным образом социальные проблемы населения, то завтра может быть уже поздно.