И без того сложная ситуация на отечественном рынке недвижимости ещё больше усугубилась под влиянием факторов, вызванных разрастающимся геополитическим кризисом. На этом фоне эксперты уже начали обсуждать сценарии, которые всего несколько месяцев назад казались немыслимыми. В основной группе риска – строительные компании, которые, собственно, уже идут на сокращение штатов работников и замораживание новых проектов. Как результат, жильё для простых граждан становится всё более недоступным. Прокомментировать ситуацию и поделиться прогнозами на ближайшую перспективу мы попросили наших аналитиков.
Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio:
«Вероятность банкротств можно оценить как очень серьёзную»
- Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости? Наблюдается ли то самое постепенное снижение цен, которое эксперты прогнозировали в период зимнего ажиотажа, когда стоимость квадратных метров резко взлетела на фоне «пенсионной истерии» и январских событий?
- Если смотреть на динамику цен за первое полугодие, то на текущий момент фиксируется прирост на 4-5% в тенговом выражении и на 3-4% в долларовом. То есть пока, несмотря ни на что, 2022-й год складывается позитивно для конъюнктуры рынка жилья. Однако нельзя не отметить и негативные тенденции, которые начали проявляться в последние несколько месяцев. Так, стоимость квадратного метра, достигнув рекордных значений в начале апреля, потом пошла на снижение, потеряв к текущему моменту 1-3% в тенге (в долларах цены остались неизменными).
Чтобы объективно интерпретировать эту ситуацию, следует обратиться к данным о деловой активности в строительном секторе Казахстана (PMI). Они могут указать на то, является ли всплеск цен на недвижимость и их последующий спад следствием постоянных экономических факторов, или же сработал единичный триггер. Итак, PMI последовательно снижался с января, а в мае немного отскочил - с 44,6 до 46,2 пункта. Иначе говоря, весь 2022-й год обстановка на рынке (по крайней мере, на стороне предложения) последовательно ухудшалась. При этом зафиксированный небольшой «отскок» ничего не поменял в лучшую сторону, поскольку методика расчета индикатора PMI подразумевает, что значения ниже 50 пунктов сигнализируют о сжатии сектора. То есть в мае наблюдалось лишь небольшое замедление скорости спада в строительной отрасли.
Значит, рост цен на жильё, который мы наблюдали в первом квартале, был спровоцирован разовыми факторами, что с учетом мартовского обвала тенге является абсолютно логичным. Тогда казахстанцы пытались спасти свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. А уже в апреле, когда ограниченный триггер роста цен себя исчерпал, начали играть экономические факторы, имеющие более постоянный характер. Во-первых, это падение спроса вследствие роста процентных ставок по ипотеке и сокращения государственной поддержки (сворачивание льготных программ и повышение порога достаточности для снятия пенсионных накоплений). А, во-вторых, слишком высокие цены на жильё.
- Как отразился на рынке разрыв транспортно-логистических цепочек в условиях крайне напряженной геополитической ситуации?
- Специальная военная операция (СВО) России в Украине оказала парадоксальный эффект на рынок жилья Казахстана. Дело в том, что в январе-феврале этого года цены на недвижимость, будучи завышенными, уже снижались под влиянием падающего спроса. И если бы не конфликт, то, возможно, уже сейчас общая динамика стоимости жилья (по 2022-му году) была бы отрицательной. Однако начало СВО и последовавший за ним обвал тенге спровоцировали временное повышение спроса наших соотечественников на недвижимость.
Собственно, весь рост цен на жилье в Казахстане случился именно в марте – без него динамика цен уже сейчас была бы в минусе (по 2022 году) на 2-4%. Так что сколь-нибудь значительной роли в ценообразовании на недвижимость в стране осложнение логистики в строительной отрасли РК после начала СВО пока не сыграло. Возможно, это произойдёт в будущем, но при падающем спросе этот фактор по-прежнему будет малозначим с точки зрения ценообразования.
- А как рынок отреагировал на сворачивание льготной ипотеки?
- Следует смотреть на ситуацию несколько шире. Дело в том, что замедляется вся мировая экономика, причем достаточно быстро. Множество индикаторов указывает на приближающийся циклический кризис, похожий на тот, который был в 2008-м году. Если это случится, то не останется секторов экономики, которые экономический спад не затронет. К тому же в мире, в том числе и в Казахстане, слишком долго действовал период политики «дешёвых денег», в течение которого, нужно откровенно это признать, многие компании, в том числе и из строительного сектора, забыли о том, что такое эффективность.
Поэтому вероятность банкротств и значительной консолидации строительного рынка Казахстана я бы оценил как очень серьёзную. Возможно, даже неизбежную с учетом образовавшегося тупика, когда цены на недвижимость в РК стали заградительно высокими. Чтобы строительный рынок вернулся к росту, цены на жильё должны заметно снизиться. Но многие застройщики к этому не готовы, поэтому консолидация в 2022-2023 годах неминуема.
- Каковы ваши прогнозы относительно цен на первичное и вторичное жильё в ближайшие месяцы?
- Лето - традиционно сложный период для рынка жилья, а если добавить сюда и общую слабость спроса на недвижимость, то стоит ожидать, скорее, продолжения постепенного сползания цен. При этом динамика стоимости квадратного метра на вторичном и на первичном рынках, вероятно, будет близкой (минус 2-3%) к текущим значениям. То есть к сентябрю цены могут вернуться к уровням начала 2022-го года.
Мурат Кастаев, генеральный директор DAMU Capital Management:
«Предпосылок для снижения цен на жильё пока не видно»
- Действительно, после начала вооружённого российско-украинского конфликта отрасль столкнулась с целым рядом трудностей: значительным удорожанием строительных материалов, проблемами с логистикой, разрывом устоявшихся цепочек поставок, которые ещё толком не успели восстановиться после пандемии, постепенным сворачиванием государственных программ льготной ипотеки, ростом инфляции и базовой ставки. Тем не менее, массовый дефолт строительным организациям в РК, на мой взгляд, пока не угрожает. Разве что могут пострадать небольшие компании, у которых отсутствуют собственные резервы и капитал для покрытия возможных убытков. Крупные же игроки, такие, как BI Group, Bazis-A, К7, RAMS и другие, способны справиться с возникшими сложностями.
Самым проблемным участком сейчас являются строящиеся объекты, себестоимость завершения которых значительно возросла. Повысить цены на непроданные квартиры либо проблематично, либо в принципе невозможно (особенно это относится к проектам с государственным финансированием). Что касается новых объектов, то они будут продаваться уже по значительно более высокой цене, которая отразит как рост себестоимости, так и дополнительный резерв с учетом неопределенности в геополитике и отечественной экономике.
Казахстан обеспечивает себя стройматериалами на 60%, а остальные 40% импортирует, причем большей частью из РФ. В свою очередь российские производители не менее зависимы от импортных компонентов и оборудования/запасных частей. Сейчас они распродают свои запасы, которые были произведены из сырья, приобретённого до начала «спецоперации», но далее с этим будут сложности. Поэтому даже устранение логистических сложностей не решит проблему закупа российских стройматериалов, которая может возникнуть уже во втором полугодии. Разумеется, застройщики будут пытаться заменить российских поставщиков на других (китайских, турецких, узбекских и т.д.), но это отрицательно скажется на себестоимости и сроках поставки стройматериалов.
Если говорить о внутренних факторах, то, безусловно, сворачивание льготной ипотеки негативно сказалось на отрасли, однако гораздо более серьезным ударом по спросу стало повышение минимальных порогов по остаткам пенсионных накоплений. Уход этих денег с рынка не только существенно охладил спрос на недвижимость, но и, взвинтив цены, сделал её менее доступной для граждан с низкими доходами. Видя это, государство не может позволить себе полностью свернуть льготную ипотеку. Поэтому, на мой взгляд, будут либо продлены действующие жилищные программы, либо введены новые. Высокий уровень инфляции, повышенная базовая ставка и соответствующие ставки по рыночной ипотеке (под 16-18-20 процентов годовых) делают её недоступной для абсолютного большинства населения.
Теперь что касается прогнозов. Несмотря на падение спроса и рост цен, потребность в жилье у населения остается острой. На это влияют высокая рождаемость и естественный прирост населения (на 260 тысяч человек в год, несмотря на потери в пандемию), а также продолжающийся процесс урбанизации. Однако растущая себестоимость строительства и инфляция в целом не позволяют снизить цены. Ожидается разве что замедление их роста на текущих уровнях. Предпосылок же для снижения цен на жильё, повторюсь, пока не просматривается.
Эксперт: «Рынок недвижимости уязвим и в любой момент может рухнуть»
