Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы коронавирустық пандемиядан және «зейнетақылық» ажиотаждан айығып үлгерместен, оған жаңа сынақ – қаңтар трагедиясы құлап түсті. Ол кез келген катаклизмдер, оның ішінде әлеуметтік, саяси, экономикалық құбылыстар (ал біз бірден барлығымен бетпе-бет келдік) болғанда өзгеретін ең алғашқылардың бірі екенін ескере отырып, бүгінгі күні көптеген қазақстандықтарды жағдай одан әрі қалай дамиды деген сұрақ мазалайды. Осы сұрақпен біз Leila Zulfugarova & Rartners заң компаниясындағы «Арендный бизнес» тәжірибесінің жетекшісі Ирина Архиповаға жүгіндік.  

- Шындығын айтсақ, жыл басына қарай жылжымайтын мүлік нарығы өз қалпына келе алмай, соққыдан кейінгі күйінде қалып қойды, - дейді ол. -Сондықтан Қазақстандағы қаңтар оқиғасына да әзірге реакция жоқ. Біз барлық зардаптардың объективті көрінісін маусым айынан бұрын (әрине, осы уақыт ішінде басқа бір әдеттегіден тыс жағдай болып қалмаса) көре алмаймыз. Менің ойымша, жылжымайтын мүлік нарығын ғана емес, бүкіл экономиканы күйрету үшін биылғы жылы тіпті онша үлкен емес «қара аққу» да жеткілікті сияқты. Дегенмен, жақсылыққа үміттенуден басқа шара қалмады, өйткені нарықтың күйреуі іс жүзінде ешкімге пайда әкелмейді.

- Десе де, сіздің болжамдарыңыз бойынша, нарық сәл өз қалпына келгеннен кейін шаршы метр бағасының жаңа толқынын күткен жөн бе? Әлде, керісінше, бағалар төмендей бастай ма?  

- Адамдар нарықтың жай-күйін бір критерий бойынша: бағалар көтеріліп жатыр ма әлде бағалар төмендеп жатырма деп бағалауды әдетке айналдырған. Алайда, соңғы сегіз жылда жылжымайтын мүліктің ұсыныс бағасы сұраныс бағасынан алшақтап, өз бетінше қалқып жүрді. Біріншіден, құрылыс компаниялары және банктер бағалардың төмендеуінде мүдделі емес. Екіншіден, жылжымайтын мүлкі бар қазақстандықтардың көпшілігі үшін бұл жалғыз ғана актив, сондықтан олар оны сатып алушылар ұсына алатын бағаға беруге әзірге дайын емес екені анық. Осының салдарынан сатушылар жылдар бойы үйлерін, пәтерлерін нарықтық бағамен сата алмай жүрген жағдай туындады. Сондықтан олардың көпшілігі, құнын төмендетпеу үшін, өздерінің ұсыныстарын қайтарып алып, «жақсырақ уақытты» күтіп отыр. Сөйтіп, теңгедегі бағаның төмендеуіне жол берілмейді.

Қазір қазақстандық нарықта ұсыныс бағасы мен нақты жасалған сату және сатып алу мәмілелердің бағасы арасында үлкен айырмашылық бар. Жалғыз ерекшелік – 35 миллион теңгеге дейінгі баға сегментіндегі жылжымайтын мүлік. Мұнда жалпы инфляцияға байланысты бағаның өсуі жалғасуы мүмкін. Мәселе мынада: халықта қандай да бір ақша массасы жиналды, бірақ депозиттер және онша қымбат емес пәтерлерден басқа бізде ақша салатын ештеңе жоқ. Нарықта жақсы ұсынымдар өте аз.

- Жаппай тәртіпсіздік кезінде көптеген ШОБ субъектілері зардап шеккенін есепке алатын болсақ, коммерциялық жылжымайтын мүлік секторы үшін қаңтардағы оқиғалар қандай салдарларға әкелуі мүмкін?

- Егер қиын экономикалық жағдай болмаса, біздің бизнес биылғы күзде өз қалпына қайта келіп, бұрынғы позицияларына оралуы мүмкін еді. Бірақ 2021 жылы әлемдік бағаның күрт өсуі аясында тұтынушылық сұраныстың төмендеуі ШОБ үшін үлкен проблемаға айналды. Демек, қаңтар оқиғасы түйенің өркешін сындырып жіберетін қауырсын тәрізді болуы мүмкін. 

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, мұндағы жағдай да тұрғын үй секторындағыдай. Құны 50 миллион теңгеден асатын ұсыныстарға сұраныс өте төмен. 50 млн теңгеге дейінгі баға сегментінде жеке кіреберіс тобы бар 100 шаршы метрге дейінгі коммерциялық жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу болжамы анағұрлым оптимистік болып табылады. Оларды жалға алу мөлшерлемесі саудагерлердің ойын-сауық орталықтарынан кетуіне байланысты, тұрақты түрде жоғары болады, бұл да 2022 жылы көзге түсерлік трендке айналуы мүмкін. Біздің шағын бизнестің таңдауы көп емес, өйткені лайықты жалақысы бар басқа жұмыс табудың болашағы жоқ екенін түсіну қажет. Сондықтан ШОБ барынша аман қалуға тырысатын болады.  

- Сіздің ойыңызша, жалдамалы тұрғын үй нарығы қалай әрекет ететін болады?

- Алматыда жалға берілетін тұрғын үйдің ұсыныс бағасы өз рубиконын өткен жылдың күзінде асып өткен болатын. Ол одан әрі өсетін болса, жалға беру нарығын жасанды құлдырау күтуі мүмкін. Мәселені ондайға жеткізуге болмайды. Бірақ, біз жылжымайтын мүлік нарығында көріп отырғанымыздай, көптеген меншік үйлердің иелері өз мүліктерінің бос тұруына дайын. Сондықтан, жақын арада көптеген жақсы ұсыныстар болатынына сенім артудың қажеті жоқ. Қалай болғанда да, Алматыдағы пәтерді жалға беру нарығында жалға алушылар үшін әзірге жақсы жаққа қарай өзгерістер болмайды.

- Қалыптасқан жағдайда құрылыс салушылардың (олар бірінші кезекте өз объектілерін тұрғызуды көздейтін ортаның тұрақтылығы мен қауіпсіздігіне бағдарланады) жоспарлары мен стратегиялары өзгеруі мүмкін бе?

- Құрылыс салушы жерді сатып алған бойда жобаны логикалық қорытындыға жеткізуі тиіс. 2022 жылы көптеген нысандар бір құрылыс компаниясынан екіншісіне ауысатын болады, жоба стратегиялары өзгереді деп күтілуде. Бірақ жалпы тенденция – салынып жатқан нысандардың құнының төмендеуі және оларды «әлеуметтендіру» бағыты. Мен баға туралы емес, шығындардың өзіндік құны жөнінде айтып отырмын.  

Менің ойымша, сатылымға 30-45 шаршы метрлік студиялық пәтерлер шығарылатын болады. Бірақ бұл ретте бастапқы нарықта шаршы метрдің бағасы тек өсе береді. Құрылыс салушы тіпті банкроттыққа ұшырай бастаса да, пәтерлердің бағасын ешкім төмендетпейді – жобаны толығымен басқа нарық операторына қайта сатуға мүмкіндік бар. Әзірлеушілердің істері қарапайым сатып алушылардың мүдделеріне ешқандай әсер етпейтінін анық түсіну керек. Бұл әлеуметтік тұрғын үй бағдарламасы емес. Бұл – бизнес.