Соңғы күндері сарапшылар бірінен-бірі қорқынышты сценарийлерді, оның ішінде қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты, суреттеп жатыр, олардың кейбіреулері бағаның құлдырауын болжайды, ал басқалары, керісінше, бағалар айтарлықтай өседі деп отыр. Біз сарапшыларымыздан осы болжамдар қаншалықты негізделгені жөнінде және алдағы айларда қандай трендтер басым болатыны жайлы талдау жасауды өтіндік.

Рамазан Досов, Қазақстан қаржыгерлер ассоциациясының жетекші талдаушысы:

«Теңгедегі бағалардың күрт төмендеуін күтудің қажеті жоқ»

- Өткен жылдардың тәжірибесі сыртқы жағдайлардың нашарлауына байланысты американдық валюта бағамының күрт секіруі кезінде және ұлттық экономика өсуінің баяулауы кезінде тұрғын үйге теңгедегі бағалар мұндай құбылмалылықты көрсетпейтінін және тұтастай алғанда жоғарылауға бейім екенін куәландырады.

Мұндай динамика өзінің көп бөлігінде осы активтің өтімділігінің төмендігімен, нарыққа кірудің жоғары шегімен, ірі меншік иелерінің шығындарды өтеуге дайын еместігімен, құрылыс саласының импортқа қатты тәуелділігімен (салынып жатқан объектілердегі импорттық құрылыс материалдарының үлесі 20-дан 50%-ке дейін ауқымында), кірісі жоғары азаматтарға арналған кең ауқымды инвестициялық құралдардың жоқтығымен және жалпы халық арасында инвестициялық мәдениеттің қанағаттанарлықсыз деңгейімен байланысты.

Оның барлығына қоса, сатып алынған мүлік жиі жалға беріледі, бұл да тиісті инвестициялар үшін ынталандыру функциясын атқарады. Тиісінше, доллар бағамының тұрақты секірісі мен геосаяси шиеленістерге байланысты теңгедегі бағалардың айтарлықтай төмендеуін күтудің қажеті жоқ.

Бұл ретте мемлекеттік саясат соңғы алты жыл бойы қатарынан тұрғын үйге деген сұранысқа шешуші әсер етті, атап айтқанда, тұрғын үй заемдарын берудің 99%-ін құрайтын жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар. Бірқатар мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларының қысқаруына байланысты, 1 сәуірден бастап БЖЗҚ-дан қаражат алудың шекті мәндерінің ұлғаюына, теңгелік депозиттердің кірістілігінің айтарлықтай артуына және нарықтағы белгісіздіктің жалпы өсуіне, шаршы метрге сұраныстың артуына байланысты айтарлықтай төмендеуі мүмкін. Осындай жағдайда тұрғын үй нарығындағы жоғары баға қысымы, әсіресе бұл қайталама сегментте қатысты болады (Баспана Хит 2021 жылы аяқталды, 7-20-25 биыл аяқталады деп жоспарлануда).

Сонымен қатар, фискалдық ынталандыру, бір жағынан, елдегі тұрғын үйге төлем қабілетті сұранысты қамтамасыз етеді және құрылыс нарығына серпін береді. Бірақ, екінші жағынан, ол нарықтық қатынастарды ығыстырып, бүкіл тұрғын үй секторының дамуын мемлекеттік қолдауға тәуелді етеді, бұл жайт республикалық бюджеттің созылмалы тапшылығы жағдайында оның ұзақ мерзімді тұрақтылығына онша жақсы емес әсер етеді.

Маңызды фактор болып табылатын нәрсе – ол құрылыс материалдарына, соның ішінде импорттық материалдарға бағаның құбылмалылығы, бұл жайт үлестік құрылыс объектілерінің аяқталуына күмән тудыруы ықтимал. Осылайша, тұрғын үй нарығындағы бағаның өсуіне қарамастан, жаңа тұрғын үй бағасының құрылыс шығындарына қатынасы құрылыс материалдары бағасының өсуінің әсерін көрсететін 2019 жылғы деңгейде қалып отыр.

Біздің ойымызша, құрылыс секторын, сондай-ақ ипотекалық нарықты одан әрі дамыту кредиторлар үшін тәуекелдердің жинақталуына және мемлекеттік бюджет тарапынан міндеттемелердің өсуіне әкелмеуге тиіс, бұл оны орта мерзімді перспективада неғұрлым тұрақты және теңгерімді ететін болады.

Нұрбек Ысқақов, Esperio компаниясының сарапшысы:

«Алдағы 3-4 жылда тұрғын үй бағалары қазіргі мәндерінен төмен болады»

- Біз Украинадағы геосаяси дағдарыстың зардаптары Қазақстанның бүкіл экономикасына қалайша тарап жатқанын байқап отырмыз. Теңге бағамы, 2022 жылдың басынан бері АҚШ долларына шаққанда, 15-17% құнсызданған күшті соққы алды. Осы оқиғаларға реакция беретін келесі элемент – жылжымайтын мүлік нарығы болды. Азаматтар жиналған ақшаларын қорғап қалу үшін шаршы метрлерді сатып алуды күшейтті, құрылыс салушылар, құрылыс құнының автоматты түрде өсуіне байланысты, бағаны көтерді. Нәтижесінде теңгемен есептегендегі тұрғын үй бағалары тағы да қымбаттады (2022 жылдың басынан бастап 3 проценттік төмендегеннен кейін), ақпанның екінші жартысынан бастап 4%-тен сәл артық өсті,

Дегенмен, бағаның бұл 4% секірісіне үлкен сақтықпен қарау керек. Азаматтар мұны жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайдың жақсаруы және 2021 жылы қарқынды өсудің жалғасуы туралы сигнал ретінде қарастыруы мүмкін. Алайда, түпкілікті қорытынды жасамас бұрын, шетел валютасындағы бағаның динамикасын қарастырған жөн. АҚШ долларымен есептегенде, 2022 жылдың басынан бері Қазақстан Республикасында тұрғын үйдің шаршы метрі, керісінше, 12-13%-ке арзандады.

Қазақстан тарихында 2008 жылғы жаһандық қаржы дағдарысы мен 2014 жылы Қырымның Ресей Федерациясына қосылуына байланысты геосаяси дағдарыстың нәтижесінде орын алған мұндай ауқымды құлдыраудың екі ғана мысалы болған. Екі жағдайда да теңгедегі тұрғын үй бағасы белгілі бір өсім кезеңінен кейін (6 айдан 1 жылға дейін) доллармен есептелген бағасынан кейін төмендей бастады. Бұл өсімді негізінен жинақталған ақшаларын жылжымайтын мүлікте сақтауға тырысқан азаматтар қолдап отырған. Ал құлдырау тек осы барлық жергілікті алыпсатарлық өсімді теңестіріп қана қоймай, сонымен қатар 3-4 жыл ішінде тұрғын теңгедегі үй бағасының дағдарысқа дейінгі мәндерден де төмен болуына әкелді.  

Бұл қауіпті үлгі 2022 жылы үшінші рет қайталануы ықтимал ма? Өкінішке орай, ықтимал: бұл жай ғана ықтимал емес, макроэкономикалық көрсеткіштердің көбеюі биылғы жылы әлемдік экономикадағы рецессияның болмай қоймайтынын көрсетеді. Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы үшін бұл алдағы 3-4 жылда тұрғын үй бағасының ағымдағы мәндерден төмен болатынын білдіреді. Құлдыраудың шыңында (2022 жылдың аяғында 2023 жылдың бірінші жартыжылдығында) теңгемен есептеген бағасындағы құлдырау ағымдағы мәндерден 15-25%-ке, ал доллармен есептегенде – одан да көп төмендеуі ықтимал.

Ермек Мүсірепов, Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы:

«Біз бағалардың төмендеуінің алғашқы белгілерін осы көктемде күтеміз»

- Бастапқы нарықтан бастайық, ол тұрғын үйдің төрт класына – «элита», «бизнес», «комфорт» және «эконом» болып бөлінеді. Сонымен, алғашқы екі санат тек қымбаттайтын болады, өйткені олардың құрылысында қолданылатын материалдардың 70% импорттық. Ал «комфорт» және «эконом-клас» болса, оларда қазақстандық құрамдас басымырақ үлеске ие болғандықтан, өзгерістерге азырақ ұшырайтыды, сондықтан сатып алу үшін қолжетімді болады. Әрқашан сұранысқа ие болған осындай пәтерлер үшін тіпті бағаның біртіндеп төмендеуі күтілуде. Себебі, олардың құны қазірдің өзінде аса артық бағаланған (аса қыздырылған) - соңғы айларда ол алыпсатарлық түрде 15-20%-ке жоғары бағаланып кеткен.

Дегенмен, тәжірибе көрсетіп отырғандай (ал біз бірнеше девальвацияны бастан өткердік) теңге бағамы тұрақтанбайынша, қорытынды жасауға әзірге ерте. Шын мәнінде, өз нысандарының құрылысын уақытша тоқтатып қойған құрылыс компаниялар импорттық компоненттерге жаңа көрсеткіштерді қою үшін осы сәтті күтуде. Ал жасалып қойылған келісімшарттарға келетін болсақ, құрылыс компаниялары құрылыс кезеңдеріне қарай бағаларды өзгерте алады (түзете алады). Егер тұрғын үй кешені құрылыстың бастапқы кезеңінде немесе бастапқы сатысында болса, құрылыс салушылар оларды ұлғайтуға барады. Ал егер нысан жартылай салынып қойылған болса, онда, негізінен, девальвациялық қысым болмауы керек, өйткені қажетті көлемдегі материалдар, әдетте, сатып алынып қойған.

Қайта сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы жаңа мүліктің бағасына жетуге тырысады. Бірақ егер оған сұраныс төмен болса (халықтың сатып алу қабілетінің төмендеуіне байланысты), онда баға ерте ме, кеш пе, құлдырай бастайды. Олар тым жоғарылатылып жіберілген, оның ішінде, жоғарыда айтқанымдай, біз 2021 жылы мемлекет зейнетақы профицитін тұрғын үй жағдайларын жақсартуға және ипотекалық несиелендірудің субсидияланған мөлшерлемелерін пайдалануға берген мүмкіндіктердің әсерінен көрген алыпсатарлық процестердің нәтижесі болып табылады. Ең дұрысы, тозығы жеткен тұрғын үйлерді бұзу бағдарламасын жалғастырып, жаңаларын қол жетімді бағамен салу, оның ішінде Қазақстан Республикасының өңірлерінде де қолға алынуы қажет.  

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, мұнда ерекше толқулар болмайды. Жағдай девальвация процестеріне және коммерциялық жайларға сұранысқа байланысты болады. Жалға берілетін тұрғын үйге келетін болсақ, халықтың әлеуметтік осал топтары үшін төлемдерді субсидиялау бағдарламасы пайда болғаннан кейін бағаның төмендеуін болжауға болады. Менің ойымша, бұл соңғы жылдардағы жылжымайтын мүлік саласындағы ең ойластырылған мемлекеттік бағдарлама болыа табылады. Оны жүзеге асыру тек Алматы мен Астанада ғана емес, басқа өңірлерде де жалға берілетін тұрғын үй нарығына оң әсерін тигізуі мүмкін. Жалға алу бағасы жаңа бағдарлама бойынша белгілі бір аудандағы пәтерлер үшін белгіленген өлшемдерден шамамен 20-25 процентке жоғары. Түзету дәл осы айырмашылыққа сай болады деп ойлаймын.

Жалпы алғанда, нарық күйзелістен айыққаннан кейін бағалар біртіндеп 2020 жылдың басындағы мәндерге орала бастайды. Төмендеудің алғашқы белгілерін біз осы көктемде, зейнетақы профицитін пайдаланудың жеткіліктілік шегі жоғарылаған кезде күтеміз.