Рынок жилой недвижимости в Казахстане, можно сказать, замер. Согласно данным Бюро национальной статистики, в мае количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с апрелем сократилось чуть ли не вдвое – с 52,5 до 30,5 тысячи. Информация за июнь пока не обнародована, но вряд ли произошло оживление. Скорее, можно предположить, что сделок стало ещё меньше.
Многие застройщики, в марте поднявшие цены на свои квартиры (так они отреагировали на падение курса тенге ниже значения «500»), после отката валютного курса к прежним значениям не стали их корректировать в сторону снижения и сохранили повышенную стоимость. Логика их понятна: да, тенге окреп относительно доллара, но сильно ослаб относительно рубля (вследствие финансовой политики, проводимой в РФ в условиях западных санкций), а значительная часть стройматериалов завозится именно из России.
В свою очередь, банки увеличили ставки по ипотеке. Скажем, в феврале можно было найти варианты по 12 процентов годовых и ниже. А некоторые из них в партнёрстве с крупными строительными компаниями (например, «Сбербанк» и «Фридом Финанс» вместе с BI Group) предлагали при первоначальном взносе от половины стоимости строящегося жилья и больше займы под 8-9 процентов, причём даже без документального подтверждения доходов. Но в результате мартовского обесценивания тенге ставки по ипотеке резко выросли – в среднем до 18-20 процентов. Последовавшее затем укрепление национальной валюты не привело к их снижению – банки заняли выжидательную позицию. А теперь, когда тенге опять стал падать, причём существенно, они тем более не собираются возвращать прежние, домартовские, ставки.
Как следствие, на рынке первичного жилья сейчас наблюдается застой. Те, кто регулярно заходит на соответствующие сайты, в том числе крупных строительных компаний, таких, как BI Group, Bazis-A и другие, не могли не обратить внимание на то, что за последние месяц-полтора списки квартир, выставленных на продажу, если и изменились, то незначительно. Тогда как во второй половине прошлого года – начале нынешнего их раскупали буквально как пирожки. Аналогичная картина складывается и на рынке вторичного жилья: подавляющее большинство потенциальных продавцов «зарядили» цены, а желающих купить квартиры немного.
Такая ситуация явно не устраивает государство. Для него очень важно «встряхнуть» рынок жилья, особенно первичного, стимулировать рост объёмов жилищного строительства. Ведь это и значительные налоговые поступления в бюджет, и десятки тысяч рабочих мест, и решение острейшей социальной проблемы, связанной с обеспечением казахстанцев крышей над головой, тем более в условиях довольно быстрого увеличения численности населения и его активной миграции в города. Поэтому правительство ищет варианты, которые бы позволили осуществить такую «встряску».
На заседании кабмина, состоявшемся 5 июля, в числе прочих был рассмотрен и этот вопрос. Председатель правления АО «НУХ «Байтерек» Канат Шарлапаев презентовал новую ипотечную программу «12-20-20», которая находится ещё на стадии обсуждения. Сначала он напомнил о повышении с 1 апреля порогов достаточности при изъятии пенсионных накоплений (использование этих средств немало поспособствовало оживлению рынка, но теперь данный «ресурс» исчерпан) и о том, что срок реализации программы «7-20-25» подходит к концу. В этой связи, по его словам, «в следующем году прогнозируется неудовлетворённый спрос на ипотеку в размере 500 млрд. тенге, или 35 тыс. квартир, а частные застройщики могут столкнуться с существенным снижением скорости продаж коммерческого жилья». Новая программа как раз таки призвана удовлетворить спрос на ипотеку и стимулировать покупки населением квартир в новых домах.
Следует напомнить, что «7-20-25» была принята в 2018-м. И в ней были установлены ограничения по стоимости жилья – не больше 25 миллионов тенге для городов Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау, Шымкент и ещё меньшие значения для остальных. Но за прошедшие с тех пор четыре года цены выросли почти в полтора раза. И, например, в южной столице сейчас квартиру за 25 миллионов тенге можно найти разве что на окраине города, с маленькой квадратурой или в доме, который строит компания с сомнительной репутацией.
Новая же программа не предусматривает такого рода ограничений. Цена квартиры может быть и 50, и 60 миллионов тенге. Лимитируется только сумма займа: она не должна превышать 35 миллионов тенге в городах республиканского значения (Нур-Султан, Алматы, Шымкент) и 25 миллионов в остальных регионах страны. То есть, потенциальный заёмщик вправе выбрать квартиру с большей площадью и хорошей локацией, но при этом он, конечно, должен иметь более высокий запас финансовой прочности. Можно сказать, что «12-20-20» рассчитана в том числе и на представителей так называемого среднего класса.
Предлагаемая ипотека распространяется только на первичное жилье: её можно использовать на приобретение квартир в строящихся домах при условии, что объекты имеют гарантии от Казахстанской жилищной компании, а также в уже готовых ЖК, введённых в эксплуатацию не больше чем за шесть месяцев до выдачи займа. Первоначальный взнос – не менее 20 процентов от стоимости жилья, максимальный срок кредитования – 20 лет. Ставка по ипотеке составит 11-12 процентов, из которых 7 будет субсидировать государство. Планируется, что на первом этапе банки второго уровня выделят ипотечные кредиты на общую сумму в 500 миллиардов тенге.
Некоторые скептики говорят, что, мол, ставка 12 процентов – слишком высокая, у многих нет денег даже на первоначальный взнос и т.д. Но это в полтора ниже сравнению с тем, что предлагают сейчас банки (18-20 процентов). А значит, инициированная государством новая программа способна существенно облегчить приобретение квартир.
В любом случае стоит попытаться…
Уйти нельзя остаться. Льготная ипотека: как выбрать меньшее из двух зол?
